如果要选一位将房地产“玩出花”的商人，李嘉诚必定榜上有名。
这位96岁的商业传奇，从香港塑胶厂起家，到成为全球房地产投资的风向标，他的每一步操作都充满争议，却又总能赚得盆满钵满。
最近长和旗下的香港楼盘爆雷，一次抓走了10人，再次引发了关于李嘉诚操控楼市的热议。
最近，北京一个名叫“御翠园”的楼盘，因为七折甩卖登上热搜。
“御翠园”的发展历程，恰好揭示了李嘉诚最经典的房产赚钱套路：低价拿地、捂盘惜售、高位抛售，哪怕打折也能爆赚几十倍。
李嘉诚最擅长的策略之一，就是“囤地”。
2001年，他以7亿元拿下北京东四环姚家园地块，楼面价仅1750元/平方米。
这块地一囤就是23年，直到2024年才以“御翠园”的名义开盘，售价高达7万-10万元/平方米，即便打了七折，利润仍超过40倍。
李嘉诚的这套策略遍地开花。
在成都，和记黄埔2004年以21.35亿元购入成都南城都会商住用地，楼面价1030元/平方米，在当时曾被誉为李嘉诚在成都的“1号作品”。
拿地两年后，和记黄埔把南城都汇886亩地抵押给了四大行，到手26.21亿抵押贷款。
先买地，再抵押贷款，钱到手再分期开发，套路是玩儿得明明白白。
项目规划分8期开发，拖了十几年才陆续销售。
到2020年出售剩余房源时，售价已飙升至2万元以上。
李嘉诚“捂地”16年，到2020年还有6000多套房源。
2020年7月23日，长和实业以78.47亿作价转让南城都汇项目，并且在公告发布第二天，内部通知“7日之内全部撤离成都”。
南城都汇，成都陆家嘴，截至转让，还有6000多套房源没卖。
最终，李嘉诚转让套现35亿元，潇洒离场。
为什么能捂地这么久？ 核心在于“钻政策空子”。
早年内地土地开发法规不完善，加上港商身份带来的政策优惠，李嘉诚总能以“分期开发”的名义规避土地收回风险。
例如，每年只开发一小部分，剩下的地块挖个基坑应付检查，实际长期闲置。
这种“龟速开发”模式，让他完美吃到土地升值的红利。
2024年，北京御翠园突然以7.6折甩卖，均价降至7万元/平方米，比周边二手房还低。
表面看是“割肉”，实则仍是暴利：即便降价，售价仍是当年拿地成本的40倍。
这种“打折抛售”的背后，藏着两重算计。
第一，试探市场，快速回笼资金。
中介透露，御翠园曾以9万元/平方米试水，发现无人问津后，逐步降价至7.6万元，最终引发抢购潮。
低价策略既清空库存，又为后续高价房源蓄客，可谓一箭双雕。
第二，转移风险，不赚最后一个铜板。
李嘉诚有句名言：“不赚最后一个铜板。”
当其他房企因高负债陷入危机时，他选择降价套现，将资金转向更安全的领域，比如医疗、科技和海外基建。
这种策略在多地复制。
2023年，上海陆家嘴“东方汇经”写字楼以60亿元出售，尽管被批“变相囤地”，但地块价值已从2006年的17.4亿元翻了近4倍。
广州西城都荟广场更是典型，90年代拿地后拖了20多年开发，最终高价抛售，利润惊人。
李嘉诚的囤地策略能成功，离不开对政策的精准规避。
早年他利用国内土地法规的漏洞，例如通过“分期开发”拖延时间，或利用自有资金拿地，避免因依赖银行贷款而被迫快速开发。
但这一套路近年来遭遇反噬。
2024年，成都地方政府公开将长实集团列入融资黑名单，禁止金融机构向其提供贷款，成为全国首个对李嘉诚“摊牌”的城市。
北京、上海等地也加强了对囤地的监管，要求开发商限期开发，否则收回土地。
即便如此，李嘉诚早已通过长期囤地赚足差价，留下的争议只能由市场和购房者消化。
与其他房企高杠杆、高周转的模式不同，李嘉诚几乎不用银行贷款拿地。
2022年，长实集团总资产超5000亿元，负债率仅24%，而恒大、碧桂园等房企负债率普遍超过90%。
低负债让他无需急于回款，可以耐心等待土地升值，甚至在经济下行时逆势抄底。
这种“保守”策略早年曾被嘲笑。
1950年代，香港流行霍英东发明的“炒楼花”，快速回笼资金，但李嘉诚坚持只租不售，靠长期收租积累现金流。
结果证明，当其他开发商因资金链断裂破产时，他的楼盘却成了“摇钱树”。
1970年代他在香港湾仔囤积的写字楼，租金收入累计超过百亿港元，而同期炒楼花的开发商多数昙花一现。
李嘉诚的房产策略，本质上是对“土地金融化”的极致利用。
他低价囤地、高价抛售，甚至被媒体称为“囤地之王”。
这种暴利模式，导致了两个恶果。
一是推高房价，捂盘惜售人为制造稀缺。
二是损害购房者利益。
例如北京御翠园业主因项目拖延多年无法收房，最终只能接受补偿方案。
从商业角度看，他的成功无法否认。
长江系开发的住宅引入“公摊面积”和“发水楼”（虚报面积）模式，虽不是李氏首创，但通过规模化应用影响行业生态，被批损害购房者权益。
当内地房企沉迷于高周转、高负债时，李嘉诚用低杠杆和长期主义穿越周期，甚至在行业寒冬中逆势套现。
或许他真正的经商秘诀就是：放弃所有的家国道义。#头条深一度#
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参考资料
1. 雪球：《你也可以成为李嘉诚》
2. 华立社：《时隔不到一年降价百万，李嘉诚七折抛售旗下北京楼盘》
3. 科普粉丝网：《开发商到底多能“囤地”？李嘉诚被列入黑名单，别买房买个“坑”》
4. 新浪财经：《23年“捂地”一朝疯抢，李嘉诚76折卖北京御翠园》
5. 东方财富网：《不到一年降价百万！李嘉诚七折抛售旗下北京楼盘》
6. 雪球：《港资房企的“大陆生意”》
7. 凤凰网房产：《长实：开荒地应予一定优惠才有吸引力 北都片区可重推勾地 规划清晰增投资信心》
