之前又有专家发声了，他语出惊人，声称未来房价上涨压力巨大。听闻此言论，我着实吃了一惊，毕竟我还曾听过他的课。由于这话太过震撼，我特意去求证了一番，没想到还真是他所言。

专家观点乍起，逻辑根基存疑

单从观点本身来看，似乎有那么点道理，但就当下中国的实际情况而言，我实在难以苟同。在未来的中国，除非出现类似毫无节制地大量放水这种极端情况，否则房价想要暴涨，简直比登天还难。

即便用最基本的逻辑去思考，都能发现这一观点的不合理性。当然我们也得承认，这位教授并非信口开河。

从最新数据看，2021年房地产高峰后，行业历经调整。2024年开发投资、施工与新开工面积均下滑。2025年1-2月，投资、施工和新开工面积延续降势，尽管部分降幅收窄，但供应减少趋势仍明显，将对市场供需结构产生深远影响。

基于此，他提出应尽快恢复开发商的融资能力和投资意愿，促使其抓紧建房，以此解决未来住房供不应求的矛盾，否则房价上涨将不可避免。

然而教授似乎忽略了一个关键因素：需求也在同步减少。市场供需关系中，供应减少确实可能引发供不应求从而推动价格上涨，但前提是得有足够的需求支撑。如今的市场现状如何呢？

步入2025年，楼市局势复杂。2月，百城二手住宅均价14071元/平，环比跌0.42%，跌幅已连续7个月收窄；新房均价16711元/平，环比结构性上涨0.11% 。70城房价数据显示，新房环比上涨城市仅18个，二手房仅3城上涨，多数城市房价仍在调整。

在这样复杂且明显的市场形势下，仅依据简单的供需决定价格理论来判断房价走势，实在过于片面。

楼市规律生变，未来趋势渐显

楼市向来是个复杂的话题，人人都能说上几句，却又很难全面剖析。过去25年，中国人的财富大多与房子紧密相连，由此总结出诸如“买房永远涨，京沪永远涨，广深永远涨”等规律。

但过去正确的，放在未来就一定适用吗？这显然犯了刻舟求剑的错误。时代在变迁，未来楼市很可能呈现以下几个发展趋势。

首先，绝大多数房子将失去投资价值。这是由中国经济的基本面所决定的。任泽平曾说过，房地产政策长期要看人口，房子终究是用来住的，若人口持续收缩，尤其是在绝大多数三四线及以下城市，房子的价值将大打折扣。

未来，这些房子大概率只有两个作用：一是作为一种象征，证明此地曾经有过发展；二是若邻居们都同意，或许可以用来存放骨灰盒，毕竟相比墓地，房子的成本要低得多。

其次，房子的金融属性将逐渐消失。以往房子兼具投资和居住属性，但未来，绝大多数房子将只剩下居住属性，就如同汽车、手机，主要具备使用价值。

除非是像限量版汽车、具有特殊意义的手机这类特殊物品，或是如卢浮宫、中南海这类具有极高投资、收藏和历史文物价值的建筑，普通房子很难再拥有金融价值，在个人资产中的重要性也会大幅降低，甚至用作抵押都可能面临困难。

再者，正如曹德旺先生所说，好房子是有钱人卖给有钱人。未来的豪宅市场，将由高净值人群主导，而普通购房者若无力购买豪宅，只能选择保障房或继续居住在自己的老旧小房子里。

这并非主观臆断，而是市场规律作用的结果。有钱人不会去接手老旧小房子，他们追求的是高品质的豪宅。对于想买8亿豪宅的人来说，通常自身已有价值不菲的房产，指望8亿豪宅跌到800万几乎是天方夜谭。

未来保障房归普通民众，商品房归有经济实力的人，各自满足不同群体的需求。

最后，我们再用数据来深度看看。从供应角度看，数据显示，2025年1-2月，全国预供地总建筑面积同比降35.5%，用地面积减37.5%。

2月土地供应量环比降22.6%，同比降36%。尽管部分城市拍出高溢价地块，可整体供应规模仍处低位。当下新房销售艰难，二手房价格普遍下行，单靠供应减少判定房价上涨，明显不合理。

从需求角度来看，从最新数据看，2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比降8.5% ，一线城市新建商品住宅成交面积同比增长约4%，二、三线代表城市分别降4%、12%。2024年，新建商品房销售面积降至9.74亿平方米，同比下降12.9% 。

土地出让面积也在减少，2024年全国批准建设用地面积同比降21.1%。可见，供需两端都在收缩，单靠供应缩减，房价难以上涨。

朋友们，那你们觉得未来会因为当前住房供应减少，就导致房价再次暴涨，进而冲动购房吗？

文本来源@金融民工吉胖子的视频内容