当下，关于一线城市房价的走向备受瞩目。

统计局与中指研究院所呈现的房价变化数据，引发了广泛的讨论。

部分观点认为，一线城市房价已彻底企稳回升，态势良好，然而，事实是否真的如此，还需深入剖析一线城市的相关数据。

统计作为一门学科，兼具科学性与艺术性，科学性体现在数据的收集与整理上，而艺术性则反映在数据的解读与呈现之中。

当前，一线城市房价跌幅较以往更为显著，不过这是在前期已大幅下跌的基础上发生的。

对于房价的未来走势，不能仅凭短期的小幅度反弹就判定其已回升。

反弹与反转概念迥异，判断房价走势不能仅凭主观臆断，而应基于严谨的分析。例如，上海去年10月和11月房屋销量表现良好，但这并不意味着房价趋势已彻底扭转。

从购房的角度来看，未来房产的消费属性将愈发凸显，大于其金融属性。若论及中国哪些城市房价有望达到并超越历史高点，北京和上海极具可能性，而广州、深圳和香港也有较大机会，只是难以断言百分百会实现。

中原地产的数据显示，中国的一线城市为北京、上海、广州、深圳和香港。

通过分析中原地产的一线城市二手住宅指数可知，与去年同期相比，香港、上海、北京和深圳的房价均呈现出平稳或上升的趋势。

对比历史数据，北京和深圳的房价已回到2016年8月的水平，上海处于2016年3月的水平，广州则为2017年4月的水平，这也解释了广州房价跌幅较大的原因——前期下跌幅度相对较小。而香港的房价已回落到2015年3月的水平，过去十年间，香港房价经历了剧烈波动，最终回到原点。

香港的房价

在探讨房价问题时，人口因素至关重要。

房价在一定程度上可视为未来年轻人规模的贴现，若生育率过低、未来人口数量减少，房价将受到负面影响。以上海为例，其户籍总和生育率在2023年已降至0.77。

尽管2024年是龙年，普遍认为出生人口可能上升，但上海的生育率情况或许变化不大，这与江浙沪地区“独生女”现象所反映出的生育观念等因素相关。

导致生育率低迷的原因众多，涵盖生育成本高、社会结构问题、政策局限以及未来面临的各种挑战等。

从年化数据来看，自2008年1月至2025年1月，房价并非毫无增长。

2008年国家首次救市后，北京房价年均增长率为7%，广州接近8%，深圳超过北京，上海相对稳定，年均增长率为6%。这表明，即便近年来房价有过下跌，但从长期视角看，2008年购房的持有者资产仍有一定程度的增值。

再看今年前六周（1月至2月中旬前）的二手房挂牌价情况，北京、上海、广州和深圳中，仅有上海的二手房挂牌价企稳上涨。

依据链家的数据，上海二手房挂牌量在去年10月达到峰值，11月有所下降。

链家的数据

然而，数据图表的呈现方式可能存在误导性，看似挂牌量下降幅度较大，实则仍保持在较高水平，这凸显了数据呈现方式对判断的影响。

为更好地理解房价走势，参考日本东京都的房价变化具有一定的借鉴意义。

从1973年至2022年，东京都房价经历了显著波动。1995年，房价相比1991年的高点下降了32%，随后两年反弹了5.4%。

日本东京都90年代房价图

到2002年，房价总计下跌了8.5%，进入阴跌阶段。在1990年至1995年房价下跌最严重的时期，东京都总人口减少了8万，年轻人减少数量更多；而在1995年至2002年，人口恢复增长，年均增速为0.4%。这清晰地表明了人口因素与房价走势之间的紧密关联。

与日本不同，中国人口总量庞大，能够支撑多个城市的发展。综合房价收入比、租售比、人均可支配收入、去化速度以及市场分配百分比等多方面因素测算，一线城市房价尚未见底。但参考日本的经验，最严重的下跌阶段或许已接近尾声。若中国人口持续减少，房价阴跌或难以避免。

不过，从长远来看，以北京、上海为代表的部分城市，新建商品住宅价格有望再创新高，只是具体时间难以确定。

中国的情况与日本存在差异，除了人口数量优势外，中国人口老龄化速度相对较快。

那么，对于生活在这五座一线城市的居民而言，一线城市房价是否已跌到位？是急跌后反弹，再持续阴跌，最终在未来某一天创新高，还是已见底并随着中国经济的快速增长而回升？这一系列问题值得进一步思考与探讨。

文本内容源自@金融民工吉胖子的视频内容