在一连串地产新政之后，无数人都在翘首以待一年一度的小阳春。

然而，在经过去年底十一十二月的成交狂飙后，今年的小阳春开局，并不乐观：

新房房价撑不住了。

根据统计局公布的2025年1月份70个大中城市房价数据，一线城市新房销售价格环比继续上涨，其中上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%，北京下降0.4%，广州持平。

二手房方面，上海和深圳环比都涨了0.4%，北京只涨了0.1%，广州则是下降了0.2%。

这说明什么？说明一线城市里，上海和深圳已经完全稳住，且价格开始反弹；

广州还在挣扎触底；

而北京，二手房虽然稳住，但新房还在踩踏。

对此，我在一线的体感也差不多。开年以来，各大新房降价潮汹涌而来。比如朝阳东五环金盏板块，低密洋房价格降到4万多，在此之前这里的报价是6、7万；

昌平北的清樾府，打出特价房，最低3.7万元/平米，而清樾府指导价5.6万元/平米。

事实上，如果把时间拉长，我们会发现，北京新政力度虽然很大，但北京新房也一直没有支棱起来。

不说较为偏远的金盏和昌平北，即使是城六区里的石景山、丰台，房价也一直处于调整当中。

比如石景山的元玺，去年石景山卖的最好的项目，目前去化率30%，网签均价也从最初的7.56万/平米，掉到了现在的7.22万/平米。

与元玺相对应，去年石景山卖得最差的寰宇天下天境，开盘一年去化率不足18%，网签跌幅也是最大的，从7.58w一路走低到目前的5.65w。

北京新房为何踩踏出货？

一方面，北京库存本来就积压十分严重，在北上深三个城市，北京的新房去化周期是最长的。

▲根据克而瑞数据，北京去化周期超过36个月的板块高达4个，去化周期达到20.7个月。

事实上，近期从土拍情况就可以看出，北京去库存还有很长的路要走。比如最近出让的石景山地块，首钢托底首钢，尽管这宗地的楼面价比隔壁楼面价要低出1万多，但还是底价出让了。

土地市场的冷清，归根结底还是新房市场的冷清。截止2月19日，北京新房网签才刚过千套，这可是拥有两三千万人口的特大城市！

▲北京新房网签，至今还没有恢复到1月份的成交水平。然而，北京的新房库存，已然超过7.5万套！

第二，北京新房踩踏出货，还源于近期的“好房子”标准。

在《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》发布之后，存量新房“湘君一夜白发多”，危机意识更加强烈。

要知道，如今的地块大都不设指导价，且“好房子”更具竞争优势。还没有去化掉的“老新房”如果不赶紧出货的话，恐怕以后更难。

也正因为这种规划背刺，所谓“长江后浪推前浪，前浪拍在沙滩上”,北京新房面临着史无前例的抛售潮。

想一想，隔壁的新地块，允许建封闭或开敞阳台，允许设计架空层，允许设立风雨连廊，允许打造空中花园......这样的“第四代住宅”，让存量新盘里那些四四方方的水泥盒子如何竞争？

从本质而言，新的设计规则越来越宽松，未来的新房项目在短时间内，获得了暴打二手房卖家和存量新房的巨大优势。

然而，新房项目是一茬一茬的出现，既然规则能改，谁又能保证，下一届的新房不会比这一届的品质更好呢？

换句话说，现在的新房，经历的不只是降价踩踏，还有品质踩踏。

对比深圳、上海，近两年的北京新房，一直都缺少真正能打的大网红项目。

在过年之前，大家最寄予厚望的，莫过于海开的颐海澐颂项目。但是，由于规划和设计上的失误和缺陷，颐海澐颂迟迟不开盘，致使这个小阳春，整个北京楼市都没有好的发力点。

怪不得有人说，北京等等党，真的赢麻了。

而从二手房角度看，尽管二手房成交还算平稳，上周周末成交量两天破千套，但实时挂牌量也在飙升，当前北京二手房的成交，仍然是以价换量的逻辑。

由此，综合新房踩踏、二手房相对沉稳的现状，也许，北京还需要继续放松一波限购，才能真正实现“止跌回稳”的目标。

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