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作者 I 江珊 选址960

全文1520字，约需4分钟

产业园区通过基础设施公募REITs登陆资本市场步伐加速。

5月13日，中金亦庄产业园REIT被准予注册，成为国内首个汽车产业园REITs项目，预计募资规模10.03亿元，合同期限15年，亦庄盛元为原始权益人。

据选址960统计，至此，产业园区REITs（不含物流园）已达18单，资产分布在北京、上海、广州、深圳、苏州、合肥、杭州、武汉、天津、南京、重庆、成都12个经济发达城市。

其中，中金亦庄产业园、、、4单REITs的底层资产位于北京，覆盖了研发办公园区、生产制造园区两大类型。

新鲜获批的中金亦庄产业园REIT产业聚焦、个性鲜明。

中金亦庄产业园REIT的基础设施项目为生产性厂房，其坐落在亦庄新城「高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园」，分为N12和N20两个项目，总建筑面积约12.86万平方米，土地用途为工业用地，2019年开始运营。

该基础设施资产估值合计10.03亿元，估值单价为7797元/平方米（N12项目和N20项目的估值单价分别为7836元、7741元每平方米）。基础设施资产账面价值合计6.37亿元，估值较该账面价值增值合计3.66亿元，增值率57.46%。

两个资产项目的收入基于市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。2022-2024年，项目整体营业收入分别为7959万元、9770万元和1.04亿元，运营净收益分别为5429万元、6882万元和7738万元。

截至2025年3月31日，基础设施资产整体出租率约为89.56%。

此外，由于N12项目仍有意向客户在接洽中，其中约3000平方米租约预计于今年二季度签署，届时N12项目出租率有望提升至90%以上。

租户方面，项目共有12个租户，均为市场化租户，主要是高端汽车及新能源汽车关键零部件相关的生产、服务、研发企业，合同期限5年及以上的租赁面积占比93.65%，2029年及以后到期比例为64.07%。

值得关注的是，该园区的租户集中度相对较高，前十大租户租赁占比约达95%，其中，第一大租户「海斯坦普北京公司」和第二大租户「麦格纳北京公司」租赁面积占比分别为42.85%和11.01%。

租金收缴方面，近三年，租金收缴率均在99%以上，未达100%为少量租户少许延迟支付所致。

总体而言，该底层资产具有租户市场化水平较高，租约结构合理，长租约为主，集中到期的风险相对可控，符合生产性厂房的经营特点。

该资产的原始权益人为亦庄盛元，实控人北京经济技术开发区管理委员会。

亦庄盛元2014年成立，是北京亦庄投资控股有限公司的全资子公司，亦庄新城重要的建设主体，聚焦高端特色产业园区开发建设与运营管理。

亦庄盛元主要经营模式为通过招拍挂方式取得土地进行投资开发，然后进行项目建设，亦庄盛元主要对建成项目以自持物业形式进行运营管理，并对外出租收取租金。

截至2024年9月末，亦庄盛元开发建设商业综合体和产业园区共11个项目，总建筑面积约为102.77万平方米，总投资约为人民币91.48亿元。目前已进入运营的项目为七个，分别为亦城时代广场一期A18项目（商业），高端汽车零配件厂房N12项目（工业）、高端汽车零配件厂房N20项目（工业）、高端汽车零配件厂房N19项目（工业）、北京亦庄细胞治疗研发中试基地N9项目（工业）、亦庄新药研发生产基地C9项目（工业）、首药研发与产业化基地66M2项目（工业）。

亦庄盛元此次募集资金将用于投资在建项目或前期工作成熟的新项目。

伴随REITs进入常态化发行阶段，产业园区通过公募REITs登陆资本市场的节奏明显加快，仅2024年至今就有9单获批发行，这表明资本对园区的接受度、认可度不断提升，园区“投-融-管-退”的循环越来越顺畅。

预计产业园区REITs近期还将再传捷报：以为底层资产的「创金合信首农产业园REIT」、以沈阳昂立信息园和沈阳国际软件园部分楼宇为底层资产的「中信建投沈阳国际软件园REIT」已在上交所申报并获反馈。