听说了吗？
位于重庆大竹林的周师兄火锅店也关门了。
这个消息，我倒没感觉太多意外。
众所周知，这年头，高投入+高运营成本的大型餐饮店过得都不太容易。
而且，之前周师兄火锅店在其他区也陆续有闭店消息传出。
不过，最近，依然是大竹林板块，又有博主发文称：某品牌饮品店也关门了…
于是，我顺手在网上查询发现，今年以来区域内的确发布了不少转让门店的消息。
大竹林，曾经重庆炙手可热的改善板块，汇聚了很多知名小区和品质楼盘。
重庆这个“富人区”，背后到底发生了什么？
大竹林，是一个“割裂感”极强的板块。
这个区域的反差感极强，有千万级豪宅，低密洋房，同时也有很多还建房、公租房。
我随手在这里拍摄一张照片：一面是高楼林立的都市感，一面是市井烟火气。
在这里，有一个标志性的灯塔，重庆版“垦丁”
2002年1月，大竹林镇由北部新区委托高新区代管。
直到2007年4月18日，大竹林撤销镇建制，大竹林街道办事处正式挂牌成立。
从此，大竹林吹响了大开发号角。
第一批客人，是龙湖与香港置地，项目名为江与城。
这是一个超级大盘，仅规划建筑面积就到达了130万平方米，其中商业面积7.5万平方米。
虽然“江与城”的名字很美，但对于项目实操而言，项目方也流露出一丝担忧。
我从当时的一份报告Swot分析中看到，明确提到了四点担忧：
· 项目位置偏，商业氛围差；
· 项目周边常住人口较少，商业人口弱；
· 北部新区发展速度和质量有一定不确定性；
· 并非重庆市民购物休闲的目标区域。
不过幸运的是，江与城成功了，项目吸引了诸多从外区迁入的改善型人群置业。
尤其是天矩、天琅等千万级别墅产品陆续面市，奠定了区域的高端改善印。
2014-2015年，龙湖重庆公司从观音桥搬迁至大竹林，区域内人气进一步提升。人来了，消费来了…大竹林的商业氛围终于有了起色。
2016年-2021年，大竹林迎来了“二次大开发”。
这个时期，融创、金科来了，龙湖补仓，板块开发热度高涨。
不过近几年，随着板块新房开发落下帷幕，龙湖重庆公司又搬迁至礼嘉。
这时，对大竹林区域发展，不免又多了一分担忧。
商业关店了？
周末，我又去了一趟大竹林，这次去是观察区域内的商业情况。
整个大竹林板块，主要由两个集中商业综合体+无数条商业街区构成。
先说我看到的集中商业表现出状态：
金科乐方，从1L到4L，商家的入住率很高，目测在90%以上。尤其是儿童区，周末前来遛娃的家庭特别多。
不过，有个别店关了，比如周师兄，还有蒲公英（这个门店我看之前有中介发了租赁信息，但是否已租赁出去，或是即将要开业？目前从店面展示看不太出来）。
同时，商场内又更换了一些商家，比如引入了乡村基等。
星怡广场，位于江与城的门头位置，进入这个大社区的第一站。目前生意不错的就是茶楼，尤其周末，几乎处于爆满状态。
同时，也新开了美容店和足疗店，有的正处于试营业状态。
不过，现在商场的整体空置率还是偏高。
有商家告诉我，“为了增加品牌的曝光，他们还专门租了商场门口的户外广告牌进行展示。”
而大竹林街区商业的出租率就很高了，我沿着主干道驾驶几圈发现，几乎都在正常经营。
可能，个别涉及转租的，或者还未租赁出去的，主要位于大竹林滨江地带。
我查询贝壳商铺租赁看到，目前大竹林商圈出租的商铺很少，贝壳上挂出来的信息仅为7条。
从租赁的价格来看，66～133元/㎡/月，跨度区间略大，具体看位置。
因此，我们整体来看大竹林的商业状态：
· 开得走的：
茶楼、咖啡店、快消餐饮店、儿童娱乐、设计师服装店、烟酒店、汽车美容店…
· 开不走的：
或者叫压力相对大的，就是大型餐饮店，尤其火锅店。
我看到区域内关门和转租的基本都是火锅店。
也许，很多人都感觉如今的大竹林，存在感弱了。
过去，重庆一路向北发展的进程中，大照礼板块是经常纳入一体讨论的。
照母山，被称之为重庆的“宇宙中心”，如今热度依然很在线。接下来，照母山还会陆续推出新地块，板块发展的“第二春”可能马上要来了。
礼嘉，这个“智慧之城”，目前我们看得见的区域成长力，一个是商圈的扩容，礼嘉第二个天街+滨水商业，已经动工了；另一个则是产业的引入，比如问界汽车总部大楼坐落礼嘉，投资金额高达51.6亿，据说后边还有龙头企业的重庆总部会来，但现在没正式发文，这里也不方便多说了。
大竹林，起步早，但发展速度让人感觉缓慢，为什么？
我梳理发现，大致有以下原因：
· 偏离向北主轴。
重庆向北，观音桥—新牌坊—照母山—礼嘉—悦来—中央公园。
这基本是重庆向北发展的主轴线，大竹林板块正好位于最左侧，与主轴线擦肩而过。
整个半岛是一个相对独立的板块，与周边板块的联系不大。
· 两极分化。
这点我们在前面也提到了。
大竹林是一个“割裂感”极强的板块，有千万级的豪宅，也有大面积还建房，区域的两极分化较高。
· 配套不足。
最近的轻轨站，也在九曲河，距离人口集中的大社区有一定距离。
区域内，产业少，居住功能为绝对主导，有点像“睡城”。
未来，大竹林板块还会有发展吗？
我从今年重庆公布的招商引资动向中，读到了一些答案。
大竹林，正在打造“产业园总部群”。
最新消息：马上消费总部大楼进驻大竹林产业园总部群。
资料显示：马上消费金融总部基地是重庆市两江新区重点招商引资项目，总建筑面积约12.5万㎡，建成后将集产、学、研于一体，以两江新区为基地打造科技金融产业集群，预计2026年年底将投入使用。
另一个是中交重庆总部基地项目，建筑面积约5万㎡，集总部办公楼、 LOFT公寓 、独栋商墅为一体的生态办公新空间；定位为生态智慧产业基地。
还有一个是泰康之家·渝园项目，建筑面积约10.8万平米，可提供约1350个养老单元，提供覆盖老年人全生命周期的一站式连续性服务，作新型养老服务业态。
这三个总部群均位于大竹林片区，它们共同组成两江新区大竹林片区的产业园区总部集群。
同时，位于大竹林片区的“两江新区市民中心”正在建设当中。
项目总投资约14亿元，总建筑面积15.59万平方米，为“文化场馆+办公楼”聚合型公共建筑，包括便民服务中心、文化馆、剧场、档案馆、图书馆和研发办公楼共计6个单体建筑和1个地下车库。
项目预计在2026年6月建成投用。
如今，大竹林又开启了“三次创业”。
产业加持下，区域即将迎来新一轮大发展。
未来，它的成长力还会有多高？
