01
销量跌幅，继续扩大
规模越大，惯性越大。
房地产在一季度躁动之后，4月份势头戛然而止，5月份跌幅扩大。
6月16日，国家统计局披露了5月份房地产数据。
房地产投资方面：
全国房地产开发投资36234亿元，同比下降10.7%。
来源：国家统计局
这是继4月份房地产投资再次进入两位数下跌，继续维持两位数下跌。
房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。
从财政部反映的拿地情况来看，也在佐证着土地市场的冷行情。
全国卖地收入2021年见顶，之后快速跳水，去年卖地收入跌至48699亿元。
制图：城市财经；数据：财政部
财政部数据显示，今年前四个月，国有土地使用权出让收入9340亿元，同比下降11.4%。以此预估，今年全年卖地收入，可能会跌破4万亿。
商品房销量方面：
国家统计局数据显示，1至5月份，新建商品房销售面积35315万平方米，同比下降2.9%；其中住宅销售面积下降2.6%。新建商品房销售额34091亿元，下降3.8%；其中住宅销售额下降2.8%。
来源：国家统计局
销售面积下降2.9%，比前四个月销售面积跌幅2.8%，扩大了0.1个百分点。销售额跌幅3.8%，比前四个月的跌幅扩大了0.6个百分点。
一言以蔽之，销售面积和销售额跌幅均在扩大。
从大区域来看，东部、中部、西部、东北，房地产投资均在下降，其中东北跌幅最大，前五个月房地产投资下降了22.5%。
商品房销售额，东部、中部、西部、东北也仍是全线下跌。
商品房销售面积，只有中部出现了0.3%的微增，其余三个地区仍在下降。
来源：国家统计局
02
房价跌幅面，继续扩大
房价跌幅面，也在进一步扩大。
2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城。
6月16日，国家统计局公布了5月份70个大中城市房价数据。
2025年5月，新房价格环比上涨城市13个，较4月份减少了9个；下跌城市53个，比上月增加了8个。二手房价格环比上涨城市3个，较上月减少了2个；下跌城市67个，较上月增加了3个。
制图：城市财经；数据：国家统计局
一言以蔽之，房价跌幅面，继续扩大了。
其中扬州、南昌新房环比跌幅第一，杭州新房环比涨幅第一。无锡二手房环比涨幅第一，武汉、宁波环比跌幅最大。
四大一线城市，除了上海新房环比上涨外，北京、广州、深圳新房与二手房都陷入了双跌境地。
制图：城市财经；数据：国家统计局
关键问题来了，是什么导致原本一季度有所起势的势头，在4月份戛然而止？
直接导火索，当然是关税大战。
关税大战，不仅影响预期和信心，更影响经济复苏势头，而这两者都是楼市复苏的底层逻辑。
以杭州为例来说。
3月份的杭州楼市，可谓热火朝天，在年初的deepseek和宇树科技热度加持下，杭州复苏势头盖过了一线城市，俨然成长为了楼市新风标。
当月，杭州十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。
地价更是在一周内，两次捅破天花板，冲破了8万元，两个地王让其最高楼面价先后超越广州、深圳，仅次于上海、北京。
制图：城市财经；数据：公开报道
按照这种行情和热度预演，4月份的杭州市场，本该热火朝天才是。
关税大战，让一切变了模样。
4月份，杭州二手房成交量直接跌破万套，为9421套，5月份进一步缩水至7416套。
再看深圳。
去年四季度一线城市全面救市之后，同时叠加当时管理层对货币政策、财政政策的表态，楼市似乎有了重燃之势。
深圳行情一触即发，去年10月份深圳无论是新房还是二手房网签量较前一个月均翻倍，之后的11月份、12月份如芝麻开花一样，节节高。
12月份深圳新房网签量冲破了1万套，二手房也冲破了8000套的繁荣线。
这个势头在春节之后的3月份仍有延续，3月份二手房网签量6078套，仍在5000套荣枯线之上。
来源：每日楼市早读
但最终止步于4月份。并在5月份再次跌破5000套荣枯线。相比于去年四季度，很明显，热度已经完全不再了。
其房价，按照贝壳找房追踪的情况来看，已经在5月份跌破了5万元，进入了“4”字打头时代。
来源：贝壳找房
北京、上海、广州、成都的行情，也如出一辙。
制图：城市财经；数据：官方、媒体公开披露与报道
这是热点城市在4月份再次转跌的直接诱因。当然，关税大战只是诱因，根本逻辑则是：房价已经远超各城市自身的购买力。
经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。
虽然从2021年开始，房地产进入了全面盘整周期，很多城市的房价跌幅还不小。
但伴随发生的还有民众的收入与就业不如预期，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。
所以，即便是深圳、苏州、宁波、无锡、东莞、佛山这样的制造业、产业强市，房价也难止跌。
03
房价还要跌多久
恰如上面所说，全国房价经历了三年多的调整，很多城市跌幅其实不小。
温州的房价相较于高点已经腰斩，郑州、青岛、石家庄、东莞也接近腰斩。
但在房价调整的同时，大家的收入也随之调整。
过去几年的大环境下，民众的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及关税大战、全球局部战争带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
房价还要调整多久，是个很难回答的问题。
国际评级机构高盛、惠誉等，也在不断调整自己对中国房地产的预估。
高盛最新的预测是：
未来几年中国城市的新住房需求将比2017年的峰值大减75%，因为人口减少和价格下跌的预期心理持续冲击投资兴趣。高盛报告指出，人口减少和城镇化速度放缓，表明人口的住房需求正在下降。随着业主出售空置公寓，中国的投资需求可能会转为负值。因此，未来几年中国城镇对新住房的年度需求可能仍将略低于500万套，远低于2017年2000万套的峰值。
本号的观点维持不变：
我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。
而这个问题，在如今的全球大环境下，想要回答，很难。
来源：城市财经
