

深圳最富有的城中村,究竟是哪条村?
有人说是毗邻CBD的皇岗村,有人说是拆迁后的大冲,众说纷纭,争论不断。
但在众多声音中,你大概率还会听到一个于一般人而言非常陌生的名字—— 怀德村。
作为最直接佐证的,是一份在网上广为流传的分红方案:
“2023年,怀德村税后利润6.34亿元,2023年未分配利润5.07亿元,发放分红约4.44亿元,每股分24.90元。其中集体股(2714556股)分红共计约6759万元,合作股(801人,共15120444股)分红共计3.765亿元。”
也就是说,实际有801人分了这3.765亿,平均下来就是每人47万。
被盘出互联网包浆的方案文件图片已真假难辨,但空穴来风,我们从公开报道中找到了实证。
2018年,澎湃发布的一篇关于怀德村的报道中就写道:2017年,村集体企业总资产51.38亿元、利润4.6亿元、人均分红31万元。
文中,一位受访村民也表示:“如今每个作为股东的居民一年分红几十万”。
用网友的话说,这是深圳其他村本地人看到也叹为观止的数字。
怀德究竟是一个怎样的存在?今天,我们一起走进这个低调又神秘的是深圳富豪村。




细看深圳地铁12号线的站点,你会发现其中一站,站名正是“怀德”。
没错,这就是怀德村的“怀德”,位于宝安福永,地铁可直达。
对此,甚至还有坊间传言:“这个地铁站就是怀德村自己出钱建的。”
可见怀德的富,是口口相传,深入人心。
用数据说话更有说服力。
根据深圳市国资委2021年统计,深圳全市有近1000家社区股份合作公司,总资产近2500亿元。
怀德呢?2021年底,社区集体经济总资产规模达106亿元,全市均值的42.4倍,以一村之力,占比超1/25。2024年,怀德总资产已经攀升至 119.34亿元。
只能感叹:恐怖如斯!

无论是从地铁站出来随意溜达,还是沿着107国道乘车路过,你会发现一个有别于深圳其他城中村(社区)的现象:到处都能看到带“怀德”二字的建筑物名称招牌:
怀德国际大厦、怀德商务大厦、怀德生活广场、怀德城市花园、怀德翠岗工业园、怀德创客空间……从写字楼到住宅小区、再到商场和工业园,称得上琳琅满目。
让人震惊的是,“怀德”二字并不是单纯展示地理坐标,这些物业也不仅仅是挂个名,十有八九可实打实都是怀德村的资产。


根据资料介绍,怀德股份合作公司旗下有6家子公司,涵盖五大业务板块,物业出租、房地产开发、资产管理、商业管理、资本投资。
早在2022年,股份公司持有的工业园就有足足9个,入驻企业中不乏顺丰、法雷奥等名企。
去年,怀德也因为“房东”身份火了一把。
因为恰逢自带“爆款”流量的小米su7上市,而小米汽车深圳唯一交付中心正是怀德2023年成功引进的项目,选址空港绿苑宝安机场综合楼,新车发布后雷军还亲自去现场参观和打广告。

商业方面也有不少深圳人耳熟能详的品牌,如深圳西部第一家益田假日天地、高端酒店希尔顿花园酒店、福朋喜来登酒店,以及宝安首个华润旗下的“万象系”商场——怀德万象汇,将于年底在怀德城开业。
107国道一侧的深圳最大家具市场——福永国际家居村,同样是怀德的产业。
还有一个冷知识,在深圳“村村都有”的深圳农商银行,大股东正是怀德股份合作公司,持股比例达6.15%。
早在2016年,怀德就决定投入资金11.8亿元入股深圳农村商业银行股份有限公司。这可是10年前,这是多大的手笔,这需要何等的气魄和远见。
当然,这笔投入带来了极为可观的回报。《人民日报》2022年发布的一篇怀德报道中就有提及:“目前该投资每年可产生投资分红7190万元,人均约10万元。”
没看错,人均10万,柠檬树上柠檬果,柠檬树下你和我。
不过根据村民讲述,每年的几十万分红并不是全部分到手上,其中有七成将用来继续投资的。不得不说,富确实富的道理。

在怀德的业务版图中,最值得一提的,还是他们有着深圳唯一的村级房地产——怀德地产。
成立于2009年4月29日,由怀德股份合作公司全资控股,是深圳首个由社区(城中村)自主成立并控股的房地产开发企业。
当其他城中村跟开发商合作搞旧改时,怀德另辟蹊径,自己拆迁自己。
2010年,怀德自主出资编制了《怀德规划》,是全市第一个由股份合作公司完全自主出资开展的整体规划:
“从社区整体角度出发,以15年为发展规划期,对怀德社区1.5平方公里的土地进行整体规划开发,打造一个集住宅、商业、酒店、办公、教育、医疗等功能于一体的怀德城。”
2014年开发怀德公元,2015年开发怀德峰景,2017年启动航港国际商务综合体、怀德旧村改造等大型项目。
如今走出12号线怀德站,便能望见正在热火朝天开发中的巨无霸怀德城。
据称地上地下的总建筑面积约190万平方米。建成后的一期、二期总货值约500亿元,利润更超过200亿元。
你敢想,深圳的一个村(社区)的家底可以厚实到这个程度吗?
在深圳,很少会用“产业规模庞大”来描述一个城中村的发展。
怀德村,就是那个极少数。
至于怀德是不是深圳最富有的城中村,不好下定论,但是作为深圳城中村的佼佼者,富甲一方,毋庸置疑。


常有人说:“村子越有钱,牌坊越豪华。”
正如皇岗与下沙,村口牌坊雕梁画栋,一眼看去便能知晓村子的实力。
怀德村又偏偏与众不同,逛遍全村也没有一座牌坊,唯有三座修缮较好的宗祠。
从怀德地铁站出来,步行一小段就能到达怀德旧村。
目之所及,大部分是只有二三层的住宅,保留着三四十年前的风格,略显老旧,完全打破了城中村都是密密麻麻握手高楼的刻板印象,土地利用率之低让人咋舌。
是的,时至今日,怀德旧村仍保持了1.5左右的低容积率,甚至在村中央还腾出一大片空地用来当停车场。
不论是原关内还是关外,绝对称得上是深圳城中村里的一股清流。



“问渠那得清如许?”
这得从1998年怀德村立的一条新村规说起。
彼时,轰轰烈烈的城市化浪潮席卷深圳,大量务工人员涌入,居住需求暴涨。原村民们纷纷“洗脚上岸”,从种地改为种楼,大批“违建楼”“握手楼”拔地而起。
怀德村的领导有预感:如果不严格控制违法建筑,整个村子也会变得杂乱无章,将来城市更新也会改不动。
于是,怀德顶着巨大压力,将“不能自行拆建旧房”写进了《村民自治章程》,以村规民约的形式约束村民坚决不违建。
与此同时,村里盖起了统建楼,对于有住房更新需求的村民,旧房以“一对一”置换统建楼。
就这样,改善居民生活水平和推进旧改两不误,怀德村成为2004年宝安区启动城市更新改造工作的首批项目之一。


曾经在这里待过几年的租客如此形容居住体验:生活便利,很有住家氛围。
街道时常保持干干净净,村口还有一处带湖的小公园,屹然一幅岁月静好的模样。
若要以貌取村,谁能想象一个破破旧旧的小村子能在深圳富甲一方呢?



事实上,旧村的“穷酸”模样,正好是怀德曾经一穷二白的印记。
71岁的怀德村老书记潘达良回忆,改革开放前的怀德村,收入水平很低,生活十分困难。1980年逃港潮,很多怀德村的青壮年也纷纷外逃。
那么,从当年的“逃港村”,到如今“富豪村”,怀德做对了什么?
上边提到的禁止自拆和违建是一项,但远不止于此。

把时间线拉回到改革开放初期,彼时的宝安福永工业基础相当匮乏,沿途是土路,水电都缺配套。
1987年,怀德村想要建设村里第一栋厂房,工程总价在20万元左右。当时村集体资金只有7万多,找完村民集资,还得找银行贷款,才最终凑齐。为了建造降低成本,村干部们甚至亲自上山砍树打桩。
艰辛最终赢得回报,厂房还没建好时已经有港商找上门询租,一建好就顺利租了出去。
发展之路,困难重重,但乘着改革开放的天时,籍着毗邻香港的地利,总算是起步了。

要说命运的齿轮真正转动,要数1988年。
深圳机场动工兴建,征用了怀德村1100亩土地。根据老书记潘达良回忆:“那时候的地,真的很便宜,一亩不到3000块啊!”
怀德村因此获得了征地补偿款300多万元,这在80年代绝非小数目。周边也有不少村子获得了赔偿,并且直接将钱分给了村民。
但这笔钱该怎么用,直接分掉还是用于建设,这个问题在怀德引发了一场激烈的争论。
部分老人赞成把钱分了,觉得年老了,等不到这笔钱产生效益的那一天,还有一些村民担心村干部大手大脚,乱花这笔钱。
面对这场争论,村干部们顶住压力,逐户做解释,用一个关于“荔枝与豆芽”的故事来讲明道理。
“你要豆芽还是荔枝?豆芽可能三天就可以上市了,但是卖完它就没有了。”
“种荔枝需要三年时间,但是挂果后可以长久。”
“……”
最终这笔钱没有被分掉,成为怀德兴建工业园的资本,17幢厂房陆续建起,怀德历史上第一个工业园区——怀德第一工业区应运而生,也就是后来翠岗第一工业区。
曾有怀德居民感慨道:“如果当年把机场征地款全部分了,就不会有今天的怀德。”

钱生钱、利滚利,除了兴建工业,怀德还有个关键选择,就是在各村集体卖地分红、卖地建厂的浪潮下,选择买地。
前前后后从周边买下了17块地,在白石厦买了30亩地,又在下十围买了60亩地,将近20万平方米。后来陆陆续续回收了不少居民宅基地,400多栋房屋。
以现在的眼光往回看,当时的抉择确实非常有远见。
毕竟土地,就是深圳当下最缺最金贵的资源,没有之一。当别的村陷入无地可用的困境,怀德的财富,恰好都蕴藏在早早储备的土地里。
正应了怀德村干部们说服村民时所说:“我们的地,现在是黄泥,晒十年就变成黄金了。”

那么在拥有规模庞大的土地后,如何才能将效益最大化?
多番外出考察学习后,怀德又做了一件在其他村极少见的决定——把专业的事交给专业的人做,高薪聘请职业经理人并积极引入高端人才。
对于城市而言,人才是发展的关键,于社区而言亦然。
于是,2008年,怀德成立子公司,开始聘请职业经理人和专业团队参与运营,并规定各子公司员工中原居民比例不超过5%。据统计,截至2022年,怀德拥有职业经理人和专业工程师等各类人才172名。
子公司所涉及领域有物业出租、地产开发、资产管理、商业管理、资本投资等。
事实证明,“战绩”斐然:
2014年启动的怀德公元地产项目,是深圳第一个手续完备的社区自建城市综合体项目,总销售额25.6亿元;
成功引进深圳西部第一家益田假日天地商场;
2015年的怀德峰景总销售额8.04亿元;
2016年底入股深圳农村商业银行股份有限公司,成为第一大股东,获得持续丰厚的分红。
......

最后,不妨再看一组对比数据:
1988年,怀德总资产325万元;
2024年;怀德总资产119.34亿元;
是的,36年翻了3672倍。
我们也不难看出,怀德的腾飞,有赖于村领导干部的魄力和远见,有赖于村民们的支持和配合,还有赖于人才的引进和培养,正所谓,“人和万事兴”。
正如网友调侃:
广州猎德,深圳怀德,以“德”服人,很重要。


图文丨Vennphang
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