当三四线城市房价腰斩、千亿房企数量锐减73%，当北京上海二手房成交量仅恢复至2019年的75%，许多人不禁感叹：中国房地产市场正经历前所未有的深度调整。
这场始于2021年的楼市震荡，用4年时间完成了68%的交易量调整，速度远超国际平均水平。但危机与转机往往并存，站在2025年的关键节点，我们更需要以理性视角，在市场的变化中寻找破局之道。
过去四年，中国楼市上演了一场惊心动魄的“双城记”。一边是一线城市企稳回升，展现出强大的韧性。
北京、上海的二手房成交量已恢复至2019年的75%，库存去化周期降至18个月，接近纽约、东京等国际大都市的健康区间。
2025年第一季度，上海内环内新房均价环比上涨3.2%，陆家嘴某单价15万元/平方米的高端楼盘，凭借稀缺地段和优质资源，开盘即售罄。这些数据印证了核心城市核心地段的价值，也预示着一线城市正走出调整期。
另一边，低线城市面临着严峻挑战。三四线城市广义库存去化周期高达56个月，远超美国次贷危机时的峰值。
人口净流出、购房适龄人口减少的双重压力下，“白菜价”房产频现，鹤岗、玉门等地房价跌破千元的新闻屡见不鲜。
但危机中也有希望——河南漯河某停工多年的楼盘，在政府介入、银团融资的支持下，最终实现保交楼，为全国化解烂尾楼难题提供了范本。
房企格局同样发生巨变。千亿房企数量从2020年的41家锐减至11家，但“剩者”正在探索新的生存法则。
央企保利、华发聚焦核心城市优质地块，民企龙湖凭借成本管控与多元化业务逆势盈利，部分头部房企通过债务重组、资产剥离成功“渡劫”。
这些实践证明，房地产行业正在经历洗牌，而具备稳健经营能力的企业将迎来新的发展机遇。
从全球15个主要经济体的历史经验看，房地产泡沫破裂后平均下行5.44年，跌幅30%-50%，恢复至高点需12.69年。
但中国本轮调整呈现“快跌慢修复”的独特节奏：70城新房价格较峰值下跌18%，接近日本1991-1995年跌幅的85%，调整速度远超国际均值。
这背后，是中国政府高效的政策响应——通过“好房企-坏房企”系统性债务重组、5000亿房地产稳定基金等组合拳，加速市场出清。河南漯河荣盛锦绣江南项目，正是政府、企业、银行多方联动化解危机的成功案例。
当然，国际经验也为我们敲响警钟：房地产危机后通常需7年才能开启回升，且公共债务占GDP比重平均上升25个百分点。
中国需警惕三四线城市“二次探底”风险，但政策层面已做好准备。IMF模型建议年均投入5000亿定向去库存资金，而中国正在稳步推进相关措施，力求将调整期的阵痛降到最低。
在“房住不炒”与LPR降至3.2%的背景下，过去“闭眼买房”的时代一去不复返。如今的房地产投资，更需要精准把握结构性机会：
首先，地段依然是核心。东京都市圈连续74年人口净流入，占日本总人口30%，这一规律在中国的长三角、珠三角同样适用。
人口持续流入的一二线城市，仍是资产保值增值的首选。以武汉为例，通过“3+1”战略布局，预计2027年库存将降至600万方，供需关系有望逆转。
其次，产品价值正在重塑。学区房市场经历剧烈分化，北京蜂鸟家园等顶级学区房虽价格腰斩，但流动性依然优于普通住宅。
与此同时，改善型需求崛起，一线城市600万-1500万总价段成交占比显著提升，南北通透、智能化社区等创新产品成为市场新宠。
最后，理性使用杠杆至关重要。房贷利率降至2字头的预期下，成都等城市部分区域租售比突破3%，出现“租金覆盖月供”的套利空间。
房企华发通过缩减销管费用、提升商业运营收入，实现159亿经营性净现金流，这种“低负债+高周转”模式值得投资者借鉴。
2025年，政策重心正从短期救市转向长效发展。LPR预计年内再降100基点，释放约2万亿信贷增量；新增建设用地指标与人口挂钩，试点“存量房转保障房”；参照银行业经验，对房企进行分类处置。这些政策不仅在化解存量风险，更在为房地产市场的健康发展奠定基础。
住房和城乡建设部提出“好房子”标准，推动住房品质提升。深圳安居保障性租赁住房REITs项目，通过发行基础设施领域不动产投资信托基金，为全国保障性租赁住房提供了可复制的经验。
上海市全面推进中心城区旧里改造、城中村项目，既改善了居民居住条件，也为市场注入新的活力。
经济学家黄奇帆曾指出：中国房地产不存在美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。
中国户籍人口城市化率刚过半，未来仍有巨大发展空间。政府通过收购库存、发展保障房等措施，正在化解市场风险，推动行业向新发展模式转型。
对于普通投资者而言，低利率环境下更需理性决策。提前还贷锁定“无风险收益”，善用短债基金和指数定投，将部分资产配置于年金险或REITs获取稳定现金流，都是可行的策略。
而对于刚需购房者，当下核心城市房价企稳、政策友好，或许正是入场的好时机。
房地产不仅是砖瓦的堆砌，更是时代红利的缩影。2025年是中国楼市止跌回稳的起点，当金融属性褪去，居住本质回归，行业正在完成从“财富象征”到“生活容器”的进化。
在这个充满变革的时代，唯有主动拥抱变化、把握趋势，才能在楼市的浪潮中找到属于自己的机遇。
文本来源@人间钱话的视频内容
