成都人嗜辣如命绝对不跟你整假的。
走在小街小巷，但凡有个三五家川菜馆、火锅店、串串店，走路准保粘鞋。
但我是做噩梦都没想到：
就是这么一座如此能吃辣的城市，最近能犯高血糖。
最明显的症状就是“三多一少”——
刚需客多、改善客多、地王拍得多、唯独土拍供应少！
我也是真服气了。
就在这几天，成都刚刚公示了《成都市各区2025年度国有建设用地供应计划表》。
讲真，信息量可是不小！
公告显示：2025年全市各区将合计供地约2600公顷，与楼市关系最紧密的商服用地168公顷、住宅用地460公顷，其中商品房用地392公顷。
从供应总量来看，2025年度约2600公顷，相较2024年减少2200公顷，约减少33000亩。与楼市休戚相关的住宅用地及商服用地的供应量，也大幅减少。
与2024年相比，商服用地供应量将减少32公顷，住宅用地共计减少250公顷，其中商品房用地计划供应约392公顷，比2024年减少175公顷。
注意！商品房用地总供应规模较去年相比减少约31%。
就在2023年，主城5+2区域全年供地还有60宗，核心区根本不缺货；
到了2024年情况马上不一样：全年供地仅39宗，照2023年比锐减61%，主城区锐减了66%，创19年以来的最低记录。
今年的供地计划里还明确了：
商服类用地、住宅类用地供应主要集中在商品住宅销售周期较短或在合理区间及商业用房库存量较小区域。
换言之，2025年成都的供地核心线索可以大致概括为：缩减、收紧、以需定供。
这几天我们在成都调研，能明显感觉到：整座城市的供应已经出现肉眼可见的短缺。
具体情况，大家瞅瞅下图就知道了！
这统计的还是今年年初的情况，经过近三个月的加速去化，实际血槽比这还低。
我们去到大源、新川、林家坝、三圣乡等等一些热度颇高的板块尤其能觉察到：
基本上每个板块都只有1-2个、2-3个新盘在售。
就全市整体情况来看，如果不出意外的话，半年左右见底是大概率事件。
另一方面，近期成都的土拍实在逆天！
光是去年12月下旬到今年3月下旬，成都市就接连拍出过7块地王：
按单价来看，金融城三期地块包揽第1、3名，大源西地块包揽第2、4名，后面跟着林家坝地块1宗、锦江驸马地块2宗。
更加值得关注的是，刚刚过去的3月份就有3宗单价地王冒出来——
3月11日，高新南大源西出让的招商63.88亩宅地，成交楼面价约31700元/㎡；
同一天，锦江区驸马板块出让1宗宅地，华发&锦江统建合作开发，成交楼面价约25100元/㎡；
3月27日，高新南金融城三期出让地块，由建发拿下，成交楼面价41200元/㎡，目前也是成都“单价王”…
你瞅瞅，你瞅瞅！
一边儿掐着供应节奏，一边儿嗷嗷拍地王出来，有一种推着你跑的感觉；
再加上咱们这几天一直在说的四代宅如雨后春笋般上市，≥100%得房率的产品愈发深入人心…
以上，已经是成都土拍市场与新房市场最关键的真相！
实话实说，连年供地减少+地王频繁拍出，节奏掌握地真好！
更准确地讲，绝对是得了深圳的真传，甚至青出于蓝而胜于蓝…
最直接的目的，当然就是稳住预期、稳住价格，在宽政策、宽信用、宽货币和宽财政的救市语境里，保障资金能够集中火力；
另外叠加新房供应量的短缺，把相当大一部分增量购买力挤压到存量房市场，让存量房市场的价值矛重新立起来，一二三级市场的整体预期也就全然改变了。
其本质是一种供给侧改革，一旦供给侧持续发酵，接下来必然带来的是需求侧的精准分层——
商品房“奢侈品化”，即核心区高溢价地+四大宅超级得房率快速催生一批塔尖产品，可以百分之一万地说，跟绝大多数人关系不大；
保障房托底民生，以成都为例，光是“十四五”期间就要筹建30万套，用于分流刚需，缓解新市民和低收入家庭的住房矛盾；
如此一来，就留下了一个新旧住宅之间的“真空地带”，即“次新房话语权”：譬如说建设于2015-2022年之间的商品房，像攀成钢、大源、新川、三圣乡等板块，这类产品相当有存在感。
无论你是买房的、卖房的、鼓捣金融的、倒腾基建的…这就是我们这个时代必须要面对的现实。
通过货币端和信用端双线发力，配合缩量提质供地的模式持续发酵，极有可能促成另外两项必然加速发生：
一个是加速提升城市空间效率与经济密度；
通过减少土地总量层面的投放，倒逼存量低效能地，譬如老旧厂房、城中村等加速投入改造与再开发，实现土地效能上的腾龙换鸟。
从产业发展的角度看，缩量供地还将迫使整个城市的产业面貌向“高附加值、高容积率、高税收贡献”的方向转型，这买卖稳赚不亏。
另一个则是优化财政结构、化解城市隐性债务。
尤其对于成都而言，通过培育电子信息、航空航天等等这一系列万亿级高附加值产业，长远来看有利于逐步替代传统的土地收入。
在这个过程中，城投系质押大概率跟着减少，随之而来的就是隐性地方债被逐步化解，这是许多城市求之不得的。
成都在这件事上其实已经一马当先了，具体情况大伙儿去看看成都与其它中西部地区地方负债率的对比，就能一目了然。
可能有小伙伴想问：
“我知道控制供地节奏还有这么多好处，可问题是，未来核心区真的有那么多高价值、高溢价地块能满足既要引爆预期，又能细水长流的需要吗？”
这个还真的大有可能！
我们从实地调研的情况来看，相当一部分热门板块当前的开发进度条只加载了一半上下——
板块18块宅地，待拍7-8块或21块宅地，已拍出10块、板块32块宅地，待拍13块等等…
再强调一遍！这里我们只讨论涉宅地！
这意味着，不少热门板块当前宅地开发建设进程几近过半，后期若继续保持当前的供地节奏，预期缓步上升只剩下时间问题。
只是，如此价值分划逻辑在高端改善板块与在普通刚需板块的拉动效果是存在不小差异的。
供需两端的博弈、需求端负债能力以及未来的收入预期，则是幕后真正的核心变量。
说得再直白点——
未来有没有人持续涌入接盘；
这些人能否拿得起首付、贷得了款；
即便是理论上的30年月供，能不能顶住劲。
成都楼市当前上演的土拍饥饿游戏，本质上是一场顺势而为的“剧本杀”！
一方面，地王频出带来的“标尺效应”：重构房价坐标系。
最显而易见的，金融城三期楼面价冲上41200/㎡，全城开发商连夜修改定价锚定。
紧接着，地价31700/㎡的大源西，要不要对应60000/㎡以上的精装价？
同理，地价25100/㎡的驸马，要不要对标45000/㎡左右的精装价？
与此同时，远郊板块遭遇的价值回归很可能加速到来。
像大面、航空港、大丰、石陵等板块，与核心区价差从2-3倍拉大到4-5倍正在成为现实。
在这一过程中，刚需盘要么是被迫“以价换量”，要么是降价也换不动量，也在变为现实。
尽管以上咱们提到的诸多区域板块当前的热度颇高。
除此之外，过去5-10年间交付的二手房或将迎来“次新话语权”与“价值认同模糊”的双面性：
它们既卷不过当前火到没变儿的超高得房率新标住宅，也不甘心与代差明显落后于自己的二手房做竞品。
这种分化不仅仅是价格层面的割裂，更是产品形态、购买逻辑和市场预期的全面重构。
这样的市场分层，本质上是债务周期、财政周期以及城市化趋势共振形成的。
通过最新公布的《成都市各区2025年度国有建设用地供应计划表》，我们已经得知：
2025年成都涉宅用地供应同比再锐减31%，但并非均匀地切蛋糕：
核心区供地继续“掐尖”、近郊供地接着“掺沙子”、远郊供地日益“佛系”已成定局。
像金融城、大源、林家坝这类顶流板块，依然会释放零星地块；
像龙泉、双流等地新增供地，通过需求端价值博弈变相稀释着投资价值；
像青白江、新津等地宅地不排除继续底价托底成交或低溢价成交…
城市增量空间塑造着城市发展格局，这一点是亘古不变。
而当前成都城市的分化处境，让我不由地想起了这段时间以来，被成都人民广泛探讨的一个终极话题——
未来的成都城市发展方向，究竟是回归主城还是一路向南。
经过数日的一线调研、数据分析与实地走访之后，我得出了一个大胆的结论：
回答“回归主城还是一路向南”，就跟回答“先杀猪还是先杀驴”似的，一张口准错！
在“东进、南拓、西控、北改、中优”规划的背后，是从单边增量向增量与存量并重的换轨。
南门负责搞钱、西门负责富贵、东门负责超车、中间继续对八方来客诠释“来了就不想走”…
只不过，“南门一头沉”的状况不再像过去十年那样明明白白。
“回归主城”与“一路向南”都不足以概括全部事实——
城市重心的整体南移，区域板块的马太效应加速兑现，其实才是最成都style的路子…
