大家好，我是阿牛，北京买房社群发起人！以下内容来自“阿牛买房”公众号。

海淀北三环区域交通便利，有 10 号线、19 号线换乘站牡丹园站，还有 13 号线、13A 号线、昌平线等地铁线路经过。此外，它毗邻北医三院等优质医疗资源以及北航等高校。海淀北三环的房价在过去一段时间呈现出一定的波动。在当前市场环境下，老破书包房的跌幅相对较大。

皂君东里44.5平米的一居室，今年2月23日成交价285万，而同户型在2017年3月14日成交价480万，降了195万，降幅约40.63%，具体成交数据如下：

双榆树南里二区40.95平米的一居室，今年3月2日成交价315万，而同户型在2021年7月25日成交价490万，降了175万，降幅约35.71%，具体成交数据如下：

海淀南路55.3平米的两居室，今年3月16日成交价525万，而同户型在2021年7月23日成交价780万，降了255万，降幅约32.69%，具体成交数据如下：

注：以上小区成交数据是一个同户型数据对比，需要所有数据的可以私我，我们免费分享交流，如果你有最新统计数据也可以找我们。

欢迎提问！

1、提问：阿牛好，请问朝阳区东三环农光里位置怎么样，值得 T Z 吗？

回答:您好，位置挺好的，三环边上配套交通很方便，适合自住通勤的刚需人群，但是这个地方不适合T Z。

T Z最终获益，简单说就是能把房子溢价卖出去，首先你的区位楼盘要吸引人，其次是你的房子要跟竞品有稀缺性。这个楼盘属于老破小，对买房人吸引力是不足的，未来时间拉长不敢说持续走差，但是肯定好不了。第二楼盘区位间的竞争很多，同样预算三环一圈很多这类小区，劲松这一片都多栋楼啊，年代户型都没有明显差异，所以T Z预期不高。

2、提问：群主，800万，小三居，朝阳区五环里，有推荐的吗？

回答：您好，这个预算从房子来说朝阳各个板块都能买到，但是区位价格段不同，所以我们买到的房子差异还比较大，板块好房子不行也不推荐，还得兼顾居住的舒适性，相互匹配形成共振效果才是最好的。

朝阳五环内基本是，由南往北越来越贵，所以几个头部板块比如太阳宫双井能买到的房子以塔楼，小面积次新为主，这样并不合适，不如二类板块拿适配楼盘。相比来说更推荐青年路华纺易城，板块朝阳第二梯队，有热度有人缘交通方便，楼盘自身也是好户型电梯板楼，楼龄来说还算边缘次新房，挺适合居住的，流通表现也一直挺好。

另外还有一种选择，就是差板块的新盘，以产品和得房率主打的楼盘，五环内朝阳这个总价新盘也不多，比如近期小红门中海，王四营特价房这类，私信我可以给您详细评估下房源情况。

3、提问：你好。中关村一小老破小，中关村东大院 40平，还有必要买吗

回答： 您好，有没有必要买看您的诉求，如果今年上学那确实没办法必须买，如果过几年上学或者没有书包诉求完全没必要了。中一是大牛小，书包溢价的是比较高的，这周边同质化老小区又很多，未来预期肯定会走弱的。

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