一、引言
居住，是人类最基本的生活需求之一，关系到每个人的切身利益和社会的稳定发展。居住权制度在我国《民法典》中的确立，为保障公民的居住权益提供了坚实的法律支撑。这一制度不仅回应了现实生活中的诸多居住需求，也对完善我国物权体系具有重要意义。然而，如同任何新生制度，在实践过程中必然会面临各种问题与挑战。深入剖析居住权制度，有助于更好地理解和运用这一制度，为实现“住有所居”的目标保驾护航。
二、设立居住权的意义
1. 保障弱势群体居住权益
居住权制度为老年人、离婚妇女、未成年人等弱势群体提供了有力的居住保障。以老年人“以房养老”为例，他们可以在转让房屋所有权获取经济支持的同时，为自己设立居住权，确保安享晚年。在离婚案件中，经济困难且无其他住房的一方可通过获得居住权，解决暂时的居住难题，避免因离婚而居无定所。
2. 优化房屋资源配置
居住权制度使房屋的所有权和居住权分离，能够更灵活地利用房屋资源。比如，闲置房屋的所有权人可通过设立居住权，将房屋的居住权让渡给有需要的人，使房屋得到有效利用，提高社会整体的居住效率。
3. 完善我国物权法律体系
居住权作为一种用益物权，丰富了我国物权种类，完善了物权体系。它与土地承包经营权、建设用地使用权等其他用益物权共同构成了完整的物权框架，进一步细化和明确了权利人对不动产的权利，为不动产的多元利用提供了法律依据。
三、居住权的定义与内容
1. 定义
根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。这一定义明确了居住权的主体为居住权人，客体是他人的住宅，且强调了其目的是满足生活居住需求。
2. 内容
（1）占有权：居住权人有权实际控制和占据住宅，排除他人的非法干涉。这是实现居住权的基础，确保居住权人能够安稳地使用房屋。
（2）使用权：居住权人可以在合理范围内对住宅进行使用，包括但不限于居住、修缮等。然而，这种使用必须基于生活居住目的，不能擅自改变房屋用途，如将居住用房改为经营性用房。
四、居住权的设立方式
1. 合同设立
《民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般应包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。书面合同的形式有助于明确双方的权利义务，避免日后产生纠纷。
2. 遗嘱设立
《民法典》第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。遗嘱人可以在遗嘱中为特定人设立居住权，在遗嘱生效后，居住权人依据遗嘱取得居住权。这种设立方式体现了对当事人意思自治的尊重，同时也为遗产分配中的居住权益安排提供了法律途径。
五、居住权的登记
1. 登记的重要性
居住权登记是居住权设立的生效要件，根据《民法典》第三百六十八条，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。这意味着，即便当事人签订了居住权合同或通过遗嘱设立了居住权，如果未进行登记，居住权在法律上并未真正设立。登记制度不仅明确了居住权的权利归属，保障居住权人的合法权益，同时也向社会公示房屋上存在的居住权负担，保护了交易相对人的知情权，维护了交易安全。
2. 登记流程与现状问题
目前，各地居住权登记流程存在差异，缺乏统一规范。部分地区要求申请人提供繁多且复杂的证明材料，例如除了居住权合同或遗嘱等基本文件外，还需提供额外的亲属关系证明、房产评估报告等，这无疑增加了申请人的负担与办事成本。而且，登记机构对于居住权相关关键信息的登记方式不明确，如居住权期限的起止时间、居住条件和要求等如何准确登记，缺乏清晰指引，影响了居住权登记的准确性与稳定性。此外，居住权登记信息查询机制不完善，缺乏全国统一或区域联网的查询系统，使得在房产交易过程中，购房者、抵押权人等相关主体难以全面、准确地了解房屋是否已设立居住权，增加了潜在的交易风险。
六、居住权人的权利和义务
1. 权利
（1）居住权的享有与行使权：居住权人有权按照合同约定或遗嘱指定，在住宅内居住生活，并在法律规定的范围内合理使用房屋及其附属设施。
（2）排除他人干涉权：居住权人对住宅的占有和使用具有排他性，任何人不得非法干扰居住权人的正常居住生活，否则居住权人有权请求排除妨害。
2. 义务
（1）合理使用房屋义务：居住权人应按照住宅的性质和约定的用途合理使用房屋，不得对房屋进行破坏性使用。如未经所有权人同意，不得擅自拆除房屋结构或进行大规模改建。
（2）支付费用义务：虽然居住权原则上无偿设立，但如果当事人另有约定需支付费用，居住权人应按照约定履行支付义务。同时，对于房屋使用过程中的日常维护费用等，居住权人也可能负有一定的支付责任，具体依约定而定。
七、居住权与其他相关权的区别
1. 与房屋所有权的区别
（1）权利内容不同：房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分的全面权利，而居住权人仅享有占有和使用的权利，且只能基于生活居住目的。
（2）权利期限不同：房屋所有权原则上是无期限的，只要房屋存在且所有权未发生合法转移，所有权人就一直享有权利；而居住权有明确的期限限制，期限届满或居住权人死亡，居住权消灭。
2. 与租赁权的区别
（1）权利性质不同：居住权是一种用益物权，具有物权的对世性和排他性；租赁权本质上是一种债权，主要基于租赁合同产生，其效力主要约束合同双方当事人。
（2）设立方式不同：居住权设立需采用书面合同或遗嘱形式，并进行登记才生效；租赁权通常基于租赁合同的签订即可设立，一般无需登记。
（3）权利稳定性不同：居住权一旦设立，具有较强的稳定性，非因法定事由或约定事由，居住权不会轻易消灭；而租赁权可能因租赁期限届满、出租人依法解除合同等原因提前终止。
八、居住权的消灭
1. 期限届满
当居住权合同约定的期限届满，或者遗嘱中指定的居住权存续期间结束，居住权便会消灭。例如，在一份居住权合同中约定居住权期限为20年，20年期满后，居住权人便不再享有该房屋的居住权。
2. 居住权人死亡
居住权具有人身属性，与居住权人的生命存续紧密相关。一旦居住权人死亡，其民事主体资格丧失，居住权也随之消灭。即使居住权期限尚未届满，居住权也因权利人的死亡而终止。
3. 居住权人放弃权利
居住权人作为权利主体，有权自主决定放弃居住权。若居住权人以书面形式明确表示放弃权利，并办理相关的注销登记手续，居住权即告消灭。
4. 住宅灭失
作为居住权客体的住宅若因自然灾害、人为拆除等原因灭失，居住权的存在基础丧失，居住权也相应消灭。例如，房屋因地震完全倒塌，居住权便无法继续存在。但如果住宅部分灭失，且剩余部分仍能满足居住需求，居住权可能并不当然消灭，需根据具体情况判断。
5. 其他法定或约定事由
如果存在法律规定的导致居住权消灭的情形，或者当事人在合同中约定了居住权消灭的特殊事由，当这些情形或事由出现时，居住权消灭。比如，居住权人严重违反居住权合同约定的义务，损害房屋所有权人利益，经催告后仍不改正，按照合同约定居住权消灭。
居住权消灭后，应当及时办理注销登记。这不仅是对物权变动的公示要求，也有助于消除房屋上的权利负担，恢复房屋的正常交易状态，保障后续相关权益人的利益。
九、居住权制度的现状与存在问题
1. 现状
（1）应用场景拓展：居住权制度在养老、婚姻家庭等领域逐渐得到应用，为解决实际居住问题提供了新途径。如前文所述的养老保障和离婚财产分割案例，都体现了居住权在现实生活中的积极作用。
（2）认知度提升：随着法律宣传和相关案例的传播，公众对居住权制度的认知度有所提高。越来越多的人在涉及房产事务时，开始关注居住权的设立与影响。
2. 存在问题
（1）登记细则不完善：各地居住权登记程序不统一，申请材料要求各异，增加了申请人的负担。同时，缺乏统一的居住权信息查询系统，导致在房产交易中，交易相对方难以准确了解房屋是否设立居住权，增加了交易风险。
（2）司法裁判标准不统一：在居住权合同纠纷中，对于合同效力认定、居住权侵害赔偿标准等问题，不同法院存在不同的裁判观点。这种不统一影响了司法的公正性和权威性，也使当事人对法律后果难以预期。
（3）与其他权利冲突协调难：当居住权与抵押权、房屋所有权等其他权利发生冲突时，法律缺乏明确的协调规则。以下结合实际案例深入剖析并提出可行解决思路：
（A）居住权与抵押权冲突
(a)实际案例1：2018年，李某将自己的一套房屋抵押给银行，向银行贷款50万元用于生意周转，并办理了抵押登记。2020年，李某因与朋友张某关系密切，且张某生活困难无房居住，李某便与张某签订居住权合同，约定张某对该房屋享有10年居住权，并办理了居住权登记。2022年，李某生意失败，无法按时偿还银行贷款，银行遂向法院申请实现抵押权，对该房屋进行拍卖。此时，张某的居住权与银行的抵押权产生冲突。
深入分析：在此案例中，银行的抵押权设立在先且已登记，具有优先受偿权。而张某的居住权设立在后，虽然居住权本身合法有效，但在抵押权实现时面临困境。从理论上来说，根据物权的优先性原则，先设立的抵押权应当优先于后设立的居住权。然而，居住权的存在可能会影响房屋的拍卖价值，因为潜在的购买者可能会因房屋上存在居住权而降低购买意愿或出价。这就导致银行在实现抵押权时可能无法获得预期的贷款清偿金额。
可行解决思路：为平衡双方利益，首先，在设立抵押权时，银行应加强对抵押物的尽职调查，可要求抵押人书面承诺房屋不存在居住权等可能影响抵押权实现的情况，并明确违约责任。若抵押人违反承诺，银行有权要求抵押人提前清偿债务或提供其他担保。其次，对于已设立居住权的房屋抵押，银行可与抵押人、居住权人协商，如居住权人同意在抵押权实现时解除居住权，银行可给予一定经济补偿；或者协商在拍卖房屋时，对居住权进行合理安排，如设定一定期限的过渡居住期，待居住权期限届满后再交付房屋给购买者，同时适当降低房屋拍卖价格以弥补购买者的损失。
(b)实际案例2：2019年，王某为购买新房，将自己现有的一套住房抵押给A金融机构，贷款80万元，办理了抵押登记手续。2021年，王某考虑到年迈父母的居住问题，通过遗嘱方式为父母设立了该房屋的居住权，指定在自己去世后，父母对该房屋享有居住权直至离世。2023年，王某因突发意外去世，A金融机构发现王某的债务尚未清偿，欲行使抵押权处置房屋，但此时王某父母依据遗嘱对房屋主张居住权，双方产生纠纷。
深入分析：此案例中，抵押权设立时间早于通过遗嘱设立居住权的生效时间。由于遗嘱设立居住权在王某去世时才生效，而此时金融机构的抵押权已存在。与前一案例不同的是，基于遗嘱设立居住权往往是为了保障特定亲属的居住权益，具有一定的人身属性和伦理考量。一方面，金融机构为实现债权，需要处置抵押物；另一方面，王某父母基于遗嘱对房屋的居住需求也应得到合理考虑。如果直接忽视居住权而拍卖房屋，可能导致王某父母失去住所，引发社会问题；但如果完全保障居住权，金融机构的债权实现可能受到较大影响。
可行解决思路：在这种情况下，法院可组织双方进行调解。一种方案是金融机构与王某父母协商，给予一定期限的宽限期，让王某父母在宽限期内寻找其他住所，同时金融机构可以适当降低房屋拍卖保留价，以吸引购买者愿意在居住权存在的情况下购买房屋，所得款项优先清偿债务。另一种方案是，金融机构与王某父母协商，由王某父母或其亲属筹集资金偿还部分债务，降低房屋处置对金融机构债权的影响，同时保留居住权，待居住权期限届满后，金融机构再依法处置房屋实现剩余债权。此外，从长远来看，相关部门应进一步完善法律规定，明确在类似情形下抵押权与居住权的协调规则，例如规定在设立抵押权时，抵押人需披露可能设立居住权的相关情况，以便金融机构在评估风险时能够充分考虑。
（B）居住权与房屋所有权冲突
实际案例：老张将自己名下一套闲置房屋卖给老李，并办理了产权过户手续。但老张在卖房前已与朋友老赵签订了居住权合同，老赵对该房屋享有5年居住权且已登记。老李在购房后准备入住时，才发现老赵居住在房屋内。老李认为自己已取得房屋所有权，老赵应立即搬离；老赵则认为自己的居住权合法有效，有权继续居住。
深入分析：此案例体现了房屋所有权转移后，新所有权人与居住权人之间的权利冲突。老李作为房屋新所有权人，基于物权取得对房屋的占有、使用、处分等权利。然而，老赵的居住权同样合法设立且已登记，具有对抗第三人的效力。这种冲突的根源在于房屋所有权与居住权的分离，以及信息不对称。老李在购房时可能未充分了解房屋上存在居住权的情况，导致其对房屋的预期权益受到影响。
可行解决思路：为避免此类冲突，一方面，在房产交易过程中，应完善居住权信息查询机制，确保购房者能够全面了解房屋权利状况。另一方面，对于已发生的冲突，可由双方协商解决，如老李给予老赵一定经济补偿，让老赵提前解除居住权；或者老李与老赵协商，在居住权期限内，老李给予老赵一定生活便利，同时自己在不影响老赵居住的前提下合理使用部分房屋空间。若协商不成，可通过诉讼途径，由法院根据具体情况，综合考虑双方权益，做出公平合理的判决。
十、结语
居住权制度作为我国物权体系的重要组成部分，对于保障公民居住权益、优化房屋资源配置具有不可忽视的意义。尽管目前在实践中面临着登记细则不完善、司法裁判标准不统一以及与其他权利冲突协调难等问题，但随着法律实践的不断丰富和相关配套制度的逐步完善，居住权制度将在实现“住有所居”的目标中发挥更大的作用。我们应充分认识到居住权制度的价值，积极应对实践中出现的问题，推动这一制度不断发展和完善，为构建更加公平、有序的居住权益保障体系奠定坚实基础。
