在农村，开年后有不少村民都开始了建房计划。尤其是随着今年中央一号文件一边禁止城里人下乡购买宅基地和农房，一边支持农村通过"出租、入股、合作"三种路径盘活闲置农房，让大家意识到了宅基地的稀缺性与增值潜力，大家抢抓政策窗口期的心理强烈，以至于今年开年后农村掀起一波“建房潮”。

其中不少村民在原宅基地上翻建或扩建房屋。然而，许多人误以为“自家老宅翻建无需审批”，未经审批就擅自开建，导致出现超面积建设等违规现象发生。

其实不管是农村房屋新址新建，还是老宅翻建、改扩建都是需要走相应审批程序的，只是老宅房屋翻建和改扩建，由于用地等具体情况，在审批的程序上可以存在相应简化。

今天咱们就结合国家相关政策，为您理清农村老宅翻建、改扩建房屋可简化审批的5种情况，避免因法律盲区给自己造成经济损失。

一、老宅建房简化审批的五个核心条件

1.宅基地需合法取得

宅基地须通过合法途径取得，原有老宅涉及占耕取得，没有获得相关权属确认的，是不可以在非法占地上进行农房翻建或改扩建活动的。

日前国家印发《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》，要求对新增乱占耕地建房以“零容忍”的态度依法严肃处理，特别是对于强占多占、非法出售等恶意占地建房行为，要从严从重惩处。

宅基地的合法性是保障村民权益的基础，避免因权属纠纷导致建设无效或被拆除。

2.不超过原批准用地范围

国家规定农房翻建或改扩建不得超出原有宅基地的用地边界，包括面积和四至范围。若需扩大用地，需重新申请审批。

该规定旨在控制宅基地规模，避免土地资源浪费。例如，河北省规定新建房屋建筑面积超过500平方米需办理规划许可，隐含对用地面积的限制。简化程序仅适用于原址范围内的建设，超出部分仍需按常规流程审批，确保村庄规划的连贯性。

国家规定农村每户家庭只能拥有一处宅基地，且面积不得超过当地的标准。已有宅基地的村民不得再申请新宅基地，出售、出租或赠与原有住宅后亦不得申请新地。因此对于“一户多宅”的农户，如果要进行农房翻建，需要针对“多宅”进行改正后，才能进行翻建。

该原则旨在公平分配土地资源，防止多占滥用。政策明确禁止“一户多宅”，并通过村集体审查和公示制度强化监管。

宅基地使用需符合区域国土空间规划（或过渡期的土地利用总体规划、城乡规划），确保与生态保护、农田保护等目标协调。

老宅也可能因规划变更而不能原址翻建、改扩建，比如被划入城市开发用地、生态保护区、水源地保护区、国家大型项目征迁区等。因此需要相关部门审核是否处于这些新规划区域内。

国家还对农村房屋建设有符合村庄整体布局、风貌管控及公共设施配套等要求，例如建筑高度、风格、退让道路距离等。

村庄规划是农村人居环境整治的关键工具。例如，梅州市要求建房层高、面积等信息需公示并接受村民监督，确保与村庄规划协调。湖南省通过“五公开”制度（规划、条件、程序、结果、投诉全公开）强化规划执行的透明度。

需要注意的是这五个核心条件须同时满足，在利用老宅建房时才可以走简化建房审批手续。那么，老宅建房，简化程序是怎样的？咱们接着往下看。

二、政策实施中的简化措施

国家也多次明确各地对原址翻建、改扩建等要优化审批流程，给予便利。许多省份（如浙江、福建、江苏等）已试点简化审批，将权限下放到乡镇，缩短办理时间。此举主要是为了优化农村住房条件、提高审批效率，同时保障土地管理和规划要求。以下是大体上的一些简化措施：

传统流程需经县、乡多级审批，现由乡镇直接受理和批准（部分地区甚至由村委会初审），减少层级。浙江省推行“村民申请、村级审查、乡镇审批”模式。

原址翻建无需重新申请宅基地，只需提交原有权属证明、房屋安全鉴定（部分地方豁免）和改建方案。改扩建若未超出原宅基地范围，可免于重新测绘或用地审批。

合并审批环节：将规划许可、用地审批、施工许可等合并为“一次申请、并联办理”。缩短审批时限：部分地区将审批时限从60天压缩至20-30个工作日。

对符合规划且不扩大面积的翻建，实行备案制（如提交改建计划后直接开工，事后报备），无需前置审批。

依据《建筑工程施工许可管理办法》，农村自建低层住宅（一般指3层以下、300㎡以内）可不办理施工许可证。

乡镇组织自然资源、住建等部门联合现场踏勘，一次性解决规划、用地、安全等问题。部分地区提供“农房建设一件事”线上平台，实现全程网办。

三、地方政策差异

上面提到的农房翻建、改扩建简化程序并不是全国统一的规定，只是一些地方根据当地实际作出的安排，而且不同地区简化的力度也可能不一样，例如：

浙江省：全面推行“建房码”数字化管理，农民可通过手机查询流程、提交材料。

四川省：对原址重建且不扩大的农房，实行“免审批+承诺制”。

广东省：部分市县允许直接凭旧房产证向乡镇申请翻建，无需县级审批。

因此大家老宅上翻建或改扩建农房时，一是要知道需走审批程序，这一程序比新建房屋有简化审批的政策，二是具体的简化内容要向当地相关主管部门咨询。

四、建房村民需注意的事项

1.提前咨询：向村委会或乡镇自然资源部门了解当地具体政策。

2.严禁未批先建：即使程序简化，仍需取得书面批准或备案回执后再开工。

3.保留合法凭证：审批结果需存档，避免未来产权纠纷。

农村建房审批是保障村民权益、规范土地管理的重要环节。2025年政策趋严的同时，审批服务也在不断优化。村民需摒弃“法不责众”的侥幸心理，主动了解政策，依法申报，方能安居无忧。