在我国，无数家庭倾尽六个钱包，背负沉重房贷，只为换取一个安身之所。这本应是幸福生活的起点，是相亲的底气、孩子上学的保障、晚年养老的依靠。

现实却远比想象复杂。

我们都知道，我国住房产权为70年。但你或许不知道，根据国家相关法律法规，一般民居的设计使用年限仅为50年。

辛辛苦苦还完几十年房贷，人到暮年，房子也步入“垂暮”。到那时，究竟是靠房子养老，还是要为房子的“养老”买单？

不妨先来了解一下房屋各个部件的寿命。

根据不同文件对建筑各部分使用年限的规定，50年的设计年限主要针对建筑主体结构。

以钢混建筑结构为例，它由混凝土包裹钢筋成型。但若出现意外原因，导致减少钢筋数量、降低水泥质量，其使用寿命可能远低于设计寿命。

资料显示，自1998年以来，我国建筑平均使用寿命仅30年，当然，这其中包含拆迁因素的影响。

建筑分为四类分级，要是住在博物馆那样的建筑里，或许能保百年不塌。但除主体结构外，其他附属部件都有各自独立的生命周期。

电梯：高层住宅对电梯依赖程度极高，而电梯在高频使用中老化迅速。早期装修或搬家时，暴力使用按钮、强行卡门等行为，容易导致召唤系统失灵。使用后期，轿门导轨易被异物阻碍，开关门困难，电子元件、电机和缆线老化，甚至会把人困在电梯里。质监局规定住宅电梯的使用年限为15年。
防水层：老业主都清楚，防水是最容易出问题的环节，而且受施工影响极大。防水工序繁杂，一般有6层防水层。使用的卷材可能会老化，在低温下还会冷脆。一般建筑防水层合理使用年限为10年，高层建筑为15年，质量差的防水层寿命更短。
外墙保温层：北方房屋的外墙保温至关重要。给老房子外墙“穿”的保温层，一般有6层，规定最低使用年限不少于25年。但由于环境和施工质量问题，砂浆粘连部位容易位移、空鼓，导致保温层脱落，在风大的地方，甚至可能造成严重后果。
水、电、暖线路：建筑的水、电、暖线路使用年限各不相同，一般在20 - 50年不等。2014年电线新标规定使用年限不低于70年。但实际上，电线电缆的塑料保护套会老化、断裂，水暖管道会锈蚀、堵塞，很难达到规定年限。而且管线替换非常麻烦，它们嵌在水泥结构中，要凿开水泥查找损坏处，这可能会破坏主体结构。

对于一个正常维护的公寓，折损周期大致如下：

交房前两年：维护职责逐渐从开发商转移到业主手中，业主聘请物业进行维护，此时主要是清洁和检查工作，基本不会出现大问题。
2 - 16年：维护工作完全由业主负责。大约10年左右，房顶防水层开始出问题，需要反复修补甚至重做。电梯也将超过使用年限，面临大修或替换，这时物业会动用买房时默认收缴的专项维修金。
17 - 29年：大部分建筑部件状况恶化，电路、暖气、水管可能陆续需要大规模维修和替换。最棘手的是专项维修金花光后，物业需要加征维修金，但对于屋顶、电梯、管线等公共维修项目，不受影响的业主可能不愿出资，导致维修工作无限拖延。
30 - 50年：业主将面临高昂的维修费，住宅楼外部装饰构件和内部装修都需要大规模整修和替换，之前遇到的问题可能再次出现。50年后，超出设计年限，业主需主动自费请技术部门检测。若主体结构出现问题，如梁柱裂缝，需根据鉴定结果进行预防性维护；若被定为危楼，那就只剩以下四条路可走：
鉴定维修：继续为房子投入资金，帮它“养老”。
转让出售：但要知道，谁都不想成为最后一个“接盘侠”。
拆除重建：向当地建设规划部门申请原址重建，过程繁琐且成本高昂。
等待拆迁：然而市区高层建筑拆迁成本太高，地产商一般不会优先考虑。

除了技术层面的老化问题，业主和物业的关系也会日益紧张，甚至可能让高层住宅陷入恶性循环。

由于房屋老化、改善住房需求、城市扩张等原因，业主可能搬离公寓，住户大多变成租客。此时，业主不再关心物业管理，甚至拒绝缴纳物业费和维修费。

这就导致物业费收缴困难，物管消极应对或直接离场，租客也对居住环境不管不顾，公寓缺乏维护，老化加速，房价暴跌，变成“新型老破小”。这种现象在我国一线城市已屡见不鲜。

我就曾在北京望京住过这样的房子，楼里大多是北漂租客，管理松散，环境脏乱，楼道昏暗。房东拖欠上万物业费，物管为催款不断更换公寓门禁，要求住户更新，还威胁不交物业费就不给办卡。更离谱的是，我到期搬家时，保安竟拦下我索要物业费，否则不让搬走。

物业和业主的矛盾是一个全球性问题。

在美国某些州，业主管理委员会催缴无果后，可行使对房产的留置权，强制驱逐业主，将房子出租还债，极少数情况下还会向法院申请强制拍卖。

在日本东京涩谷代代木山社区，重建于1923年关东大地震后，曾是日本第一批钢筋混凝土集合高级住宅，辉煌一时。但历经70年岁月侵蚀，逐渐破败。

由于业主众多，更新计划推行困难。最终在町会牵头下，成立再开发促进会，通过商业街和公寓组合开发的形式吸引资本，获得业主认可，成为日本20世纪最成功的再开发案例，不过这一过程长达20年。

如果把住宅比作一个人，居民就是流淌其中的血液。各国体制不同，处理方式也大相径庭。

美国产权结构单一，管委会执行能力强，法律严格；日本的改造类似于我国低层老小区改造的进阶版。

2024年，我国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1—10月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.3万个。分地区看，江苏、上海、天津、吉林、海南、重庆、甘肃、青海等8个地区已全部开工。

但近20年来，我国新建住宅以高层为主，产权结构复杂，一栋楼几百户，维护难度大、费用高、管理困难，业主意见难统一，国外经验难以直接借鉴，高层住宅老化问题未来或将成为极为艰巨的挑战。

更让人担忧的是，设计使用年限背后还隐藏着责任划分问题。

在设计年限内，建筑公共区域构件脱落引发事故，如建筑外墙脱落伤人，由相关建设单位负责；过期后则由业主和物业共同负责。

若小区拖欠物业费或物业退场，全体业主需自行承担责任。也就是说，设计使用年限并非真正的使用寿命，而是事故责任主体的转移。

在这钢筋混凝土的城市森林里，或许你连隔壁邻居姓什么都不知道，或许你觉得物业作用不大，但实际上，业主和物业共同承担着整座公寓的兴衰。

房地产市场的“击鼓传花”仍在继续，可谁也无法保证自己不会成为最后那个“接盘侠”。房子终有老化的一天，对大多数人来说，一套房子可能是一辈子的选择。

文本素材来源@冷却报告