在城市的钢筋丛林中，有这样一群沉默的 “居民”，它们占据着城市的空间，却鲜少迎来真正的主人。没错，我说的就是那些空置房。近年来，我国房屋空置率问题逐渐浮出水面，成为了社会各界关注的焦点。今天，就让我们深入剖析这一现象背后隐藏的种种问题，以及它对我们生活和社会经济的深远影响。

一、空置率：触目惊心的数据

首先，我们来看看那些令人咋舌的数据。华夏时报曾发文指出，中国当下的房屋空置率处于历史高位，甚至超越了许多国家，上亿套房屋被闲置，无人居住。这可不是一个小数目，它意味着大量的社会资源被浪费，无数的建筑材料和人力被投入到这些无人问津的房子中。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在 2018 年底发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率达到了 21.4% 。将商品房空置数量与其它住房空置数量相加，在 2018 年，中国整体的空置房屋数量可能至少有 1.3 亿套。而在 2019 年的一场论坛上，潘石屹也提到，全国空置房屋至少有 1.3 亿套。这两个数据相互印证，让我们对空置房的数量有了一个直观的认识。

再看看国际上空置率的标准：空置率在 5 - 10%，属于合理区间，这个范围内的空置房可以被视为正常的市场波动，比如一些房主暂时将房屋闲置，等待更好的出售或出租时机；空置率在 10％ - 20％，则进入了危险区间，这意味着市场上的房屋供应开始出现过剩的迹象，可能会对房地产市场的稳定产生一定的影响；而当空置率超过 20％，就被视为严重挤压，此时，房地产市场的泡沫风险急剧增加，大量的房屋无人购买或租赁，会导致一系列的经济和社会问题。

按照这个标准来衡量，我国的房屋空置率问题已经相当严峻。并且，这些年来，我国的建房步伐并未停止，新的楼盘如雨后春笋般不断涌现。与此同时，自 2016 年开始，新生人口持续减少。这一增一减之间，虽然房屋销量在某些时段有所增加，但空置率的情况却极有可能是有增无减。

二、空置房引发的连锁反应

专家的担忧与空置税的呼声

空房子太多，这可急坏了专家们。针对这一现象，征收空置税的呼声越来越高。其实，空置税在国外已经相当流行。在加拿大温哥华，房屋每年空置达到 6 个月的，需要按照 “房产价值的 1%” 来交税，如果业主谎报，就会面临每天 10000 加元的罚款。想象一下，在温哥华的街头，一栋栋漂亮的别墅或公寓，长期无人居住，却占用着宝贵的城市资源。政府为了避免这种资源浪费，采取了严厉的空置税政策，让那些闲置房屋的业主为自己的行为付出代价。

在英国，房产如果空置长达两年或以上，政府就会对空置房屋收 100% 额外市政税。在澳大利亚的维多利亚省，空置税的税率为房屋价值的 1%；法国更是严格，住宅空置逾 1 年须缴交楼价的 10% 为空置税，第 2 年增加到楼价的 12.5%，第 3 年为 15%。荷兰规定，如果房屋空置超过 1 年，容许其他市民入住；瑞典规定，有权征用空置单位廉租给无房家庭。这些国家的政策虽然各有不同，但目的都是为了减少房屋空置，提高住房资源的利用效率。

在国内，目前对于空置税虽然还处于探讨阶段，但空置房过多已经对普通居民产生了不小的影响。一方面，大量的空置房推高了房价，使得真正有住房需求的人望房兴叹。因为开发商看到市场上还有大量的房屋未被消化，就会减少新楼盘的开发，或者提高现有房屋的价格，以保证自己的利润。另一方面，空置房的存在也造成了资源的浪费，这些房屋需要消耗水、电、物业等资源，却没有为社会创造相应的价值。

对房地产市场的冲击

房价下行压力增大

截止 2023 年 11 月，贝壳网的挂牌房数量高达 1.9 亿套。需要注意的是，贝壳网只在全国 110 个主要城市提供服务，这意味着还有大量的三四五线城市的挂牌房数量并未被纳入统计范围。如果将这些城市的挂牌房也计算在内，那数量将更加惊人。

再看 2024 年的房地产市场数据，新建商品房销售面积 97385 万平方米，比上年下降 12.9%，其中住宅销售面积下降 14.1%。商品房待售面积 75327 万平方米，比上年末增长 10.6%。其中，住宅待售面积增长 16.2%。挂牌房数量激增的同时，房地产购买需求却在持续减少。这就好比一个天平，一边是不断增加的房屋供应，另一边是逐渐减少的购买需求，天平自然会向房价下行的方向倾斜。

为什么会出现这样的情况呢？归根结底，还是大家口袋没钱了。从 2021 年开始，全国个税收入就已经出现了持续下跌，2023 年同比下降 1%，2024 年第一季度同比下跌 15.9%。企业效益不好，采取裁员或降薪降本增效，导致新增就业岗位不足。很多企业为了降低成本，不得不削减员工数量，或者降低员工的工资待遇。这使得许多人收入减少，甚至失去了收入来源，自然也就没有足够的资金去购买房产。

另外，复杂的国际时局导致部分外贸企业将产能向海外转移，这也导致了就业岗位流失。一些原本依赖外贸订单的工厂，因为国际市场的变化，订单减少，不得不关闭工厂或者裁员，进一步加剧了就业市场的紧张局势，影响了人们的购房能力。

库存房数量或会进一步增加

都说去年房地产市场以翘尾行情收官，但今年一月的情况依旧充满了不确定性。虽然利好政策可能会持续加码，但大家的收入稳定预期不足，信心难以在短期内修复。现在，家庭债务继续扩张的空间也变得很有限了。

截止到目前，个人房贷已超 27 万亿，家庭债务继续攀升。特别是最近几年买房的人，房贷几乎占到了收入的三分之二，而新中产家庭平均负债更是超百万！据统计数据显示，大约有 47% 的年轻人总体上是入不敷出的，过去居民杠杆率过快上升的透支效应，已经越来越突出了。在这种情况下，即使部分人有足够的经济实力购房，但也会偏向于谨慎观望。毕竟，谁也不想在收入不稳定的情况下，背负上沉重的房贷负担。

再加上最近两年，各地还在抓紧建设保障房，这意味着未来房地产市场的供给会进一步增加。保障房的建设本意是为了满足中低收入群体的住房需求，但在一定程度上也会对商品房市场造成冲击，使得库存房的去化难度进一步加大。

三、购房者的观望与未来展望

综合来看，未来空置房有可能还会继续增加，预计未来房地产的工作重点还将围绕如何降低库存房数量展开。但考虑到最近几年各种购房刺激措施都出了个遍，依旧没有多大效果，绝大多数库存房价格稳中有降，或许会成为大趋势。

对于购房者来说，如果不是特别着急买房，可以再等等。房地产市场的变化就像一场漫长的棋局，每一步都充满了变数。多等几个月，说不定就能多省大几万。在这个充满不确定性的市场中，保持冷静和理性，是购房者应有的态度。

在城市的夜晚，那些空置房里没有灯光亮起，它们就像沉默的巨兽，见证着房地产市场的风云变幻。而我们，作为这个市场的参与者，无论是购房者、投资者还是普通居民，都应该关注这一现象，因为它不仅关系到我们的居住梦想，更关系到整个社会经济的稳定与发展。