在房地产市场的风云变幻中，一个引人注目的现象正悄然发生——外资又一次将目光集中投向了上海土地市场，掀起了一股“抄底”热潮，这一趋势不仅为上海房地产市场注入了新的活力，也反映出全球资本对上海城市发展潜力的坚定信心。
不久前，上海迎来了蛇年首场土拍，4宗地块全部溢价成交，这场土拍堪称一场激烈的“抢地大战”。在参拍的17家房企名单中，两家久未露面的新加坡资本——星狮集团和庆隆集团，格外引人注目。结果令人惊喜，两家均收获颇丰。星狮集团联合国贸、金地，以总价8.15亿元成功竞得松江新城地块；庆隆集团则联合金茂，在184轮激烈竞价后，以近90亿的总价、38.2%的溢价率，强势斩获此次土拍中最热门的瑞虹新城地块，不仅刷新了上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录，成交楼面价更是位列全国第三高。
事实上，从最近两年开始，外资在上海土地市场的活跃度就有了显著提升，强势回归核心区。宸嘉发展作为港资黑马，此前在普陀长风开发的嘉佰道项目，开盘即售罄，均价10.4万/平，打响了品牌知名度，也为其积极参与土拍增添了信心。此后，宸嘉发展8月参与徐汇滨江“全国地王”地块的争夺，虽遗憾落败，但12月单枪匹马以近44亿元总价将徐汇龙华地块收入囊中，溢价率直接40%封顶，爆发力惊人，在全年上海拿地权益金额排行榜上闯入第11位。
去年，上海土地市场上的优质地块也多被外资收入囊中。11月初，黄浦区公布了新天地96&97街坊地块的遴选结果，由新加坡丰隆集团以及厦门联发摘得。该地块地理位置得天独厚，周边环绕着翠湖和中海的多个亿万级豪宅，是名副其实的“黄金地段”。此外，像盘古地产这样专注在郊区拿地的小众外资，也在去年11月的七批次土拍中，以托底价拿下青浦新城地块，这也是它在该板块的第二次“落子”，其背后是泰国盘谷银行系和香港亚洲金融集团资本。
这些外资并非上海土地市场的新面孔，它们大多从2005年左右就开始报名参加土拍。盘古地产2007年进驻嘉定，先后推出盘古天地、盘古嘉德、盘古园府三个住宅项目；庆隆集团2010年和2012年在普陀长风和杨浦新江湾相继拿地，开发了沁和园与沁风雅苑；星狮集团陆续开发了松江佘山四季、静安四季苑等项目；丰隆集团则在上海投资建设了办公楼丰隆广场、综合体丰隆虹桥中心，以及御湖这样的高档别墅。更早之前，瑞安、汤臣一品、新鸿基、香港置地等港资企业，在上世纪八、九十年代就已在上海扎根，为内地楼市带来了全新的开发模式，其打造的多个项目至今仍备受关注。
从大环境来看，楼市总体呈现回温态势，而上海作为中国的经济中心和国际化大都市，表现尤为突出。上海连续两年GDP突破5万亿总产值，彰显出强大的经济实力和发展活力。同时，上海的豪宅市场在全国走出了一波独立行情，高端住宅需求旺盛，价格表现坚挺，这对外资具有极大的吸引力。
上海自身从供给端到政策端，都展现出了十足的诚意。在供给端，回顾去年的土地交易情况，市区土地供给大幅攀升，尤其是浦西7大城区占比超4成，还有大量协议出让土地入市，如上文提到的新天地核心地块。进入蛇年，首次土拍的地块条件也十分优越。最热门的虹口瑞虹新城地块，位于内环内，坐拥成熟的交通、商业等配套设施，近三年几乎零供应，目前二手房挂牌价在14到15万/平左右，后续该项目入市房价有望冲击17万/平的高位。外资拿下的另一个松江新城地块，虽然位置相对较远，但容积率只有1.2，非常适合开发高品质的低密度住宅，能够满足郊区中高端客户的改善需求。这些优质地块的推出，吸引了外资纷纷入局。
在政策端，针对外资拿地也有相应的偏向。例如，新天地96&97街坊地块的出让条件中明确指出，开发商的年度进出口和国际业务额年均不低于200亿美元，并有能力引入全球品牌评估机构发布的酒店品牌。这使得符合条件的外资企业在竞争中具有一定优势，最终只有4家外资较为符合条件，除了中标的丰隆集团外，还有新加坡金鹰集团、马来西亚嘉里集团和印尼金光集团，充分展现了外资的实力。
此外，外资拿地模式也在与时俱进。此次土拍的两家外资都采用了联合拿地模式，与宸嘉发展单独操盘不同。这种模式通过增加国央企等合作方，能够有效分散资金压力，增强灵活性和保障性，以应对市场的不确定性。
外资对上海的投资热情，不仅仅体现在土拍市场上，还广泛涵盖了大宗交易领域，涉及写字楼、商业地产、长租公寓、工业与物流地产、数据中心以及城市更新等多个项目类型。
去年8月，被称为“纸业大王”的印尼金光集团，收购了北外滩地标项目星荟中心剩下40%的股权，交易完成后由其全资持有。该项目的两栋147米高的双子塔楼，包含11.8万平方的办公和7.2万平方的商业，极具投资价值。目前，金光集团在上海还拥有外滩中心、白玉兰广场和金虹桥国际中心等项目。
“美国头部房企”铁狮门购入了五角场智选假日酒店，并计划将其改造成约300个单元的长租公寓，以一居和两居室为主，配备升级的浴室和全新厨房。今年二季度，该公寓将以“Modena by Fraser”品牌名投入运营，并聘用新加坡服务式公寓运营商辉盛国际提供服务，标志着又一家外资进军上海高端长租公寓市场。
新加坡金鹰集团、博枫、PGIM等外国机构及企业也多次出手，共同推高了上海整体外资成交金额。据戴德梁行统计，外资在上海的大宗交易金额，逐步由2021年的24%增至2022年的34%；仲量联行则指出，到了2024年第三季度，外资在上海的交易占比进一步提升到了37%。
外资抄底上海土地，目标明确且精准，相比于纯住宅用地，它们更青睐大规模的持有型物业项目。以嘉里建设为例，其在金陵路项目上的总拿地金额高达221亿元，总开发体量约67万平，涵盖住宅、办公、商业等多元复合业态。相关负责人形容该项目为公司的“现金奶牛”，其中包含的投资物业部分，将为集团带来持续而可观的经常性租金收入。
从市场信心角度来看，外资的积极参与传递出一个强烈的信号：上海房地产市场依然具有巨大的投资价值和发展潜力。这将吸引更多的国内房企和投资者关注上海市场，进一步活跃市场氛围，提升市场信心。
在产品创新方面，外资开发商通常具有多元化和国际化的设计理念和产品力。它们的回归有望为上海楼市带来更多新颖、高品质的产品，满足购房者日益增长的改善需求。例如，太古地产在内地打造的首个住宅——太古源源邸，以及嘉里建设的黄浦“地王”项目金陵华庭，都备受市场期待。这些项目的推出，将丰富上海楼市的产品类型，推动市场向更高品质方向发展。
从城市发展角度来看，外资的投资有助于提升城市的国际化水平和竞争力。大规模的持有型物业项目的开发，将为城市带来更多的商业机会和就业岗位，促进城市的经济发展和产业升级。同时，外资参与城市更新项目，也将有助于改善城市的面貌和居住环境，提升城市的整体形象。
上海土地市场正成为外资投资的新热土，这一趋势不仅反映了上海作为国际大都市的独特魅力和发展潜力，也将为上海房地产市场的未来发展带来更多的机遇和可能性。随着更多外资的加入，上海楼市有望在产品创新、市场活力等方面迎来新的突破，实现更高质量的发展 。
