中国房地产市场创造了持续20多年的“神话”。数据显示：从1998年房改到2021年止，中国平均房价从2000元/平米，涨到了1.1万元/平米，涨幅达5.5倍。而像上海、深圳等一线城市的平均房价，则从3000元/平米，涨到了6.5万/平米，涨幅超过20倍。不过，全国房价从2022年开始下跌，平均跌幅达到30%。此外，像涿州、廊坊等环京三四线城市房价跌幅超过50%。

而面对当前房地产市场的走势，国际知名投行高盛则发布一份研究报告，这份报告大胆预测：中国楼市的调整期将是一场持久战，直至2027年才方显曙光。同时，高盛还表示：现在中国的房价下跌过程还没过半。而从高盛的报告中也给指出了未来房价仍有较大空间的三大理由：

首先，中国已经进入到老龄化社会。就是老年人数量越来越多，年轻人越来越少。截止2024年底，中国60岁及以上老年人口高达3.1亿，占全国人口的22%。预计到2035年，我国60岁以上老人将超过4亿。事实上，老年人都已经有了自己的房子，不需要再买房。而作为购房主力军的年轻人越来越少。这也意味着，未来刚需数量会进一步下降。房价调整在所难免。

再者，居民杠杆过高，已无上升空间。数据显示，中国居民部门债务占GDP比重从2010年的19%升至2024年的62%，其中约70%为房贷。此外，房产占居民家庭总资产的77%，另有23%是金融资产。从以上数据来看，我国居民的杠杆已经用到极致，没有加杠杆的空间。相反，一旦进入到去杠杆的周期，房价下跌的空间就会被打开。

最后，房子供需发生了变化。国内房子已经趋于饱和，居民人均住房面积从1998年的6-7个平米，涨到现在的41.8平米，已经远超发达国家水平。同时，全国空置房的数量达到6500万套，能解决2.1亿人的居住需求。从供给过剩和需求萎缩的情况看，国内房地产市场已经进入到“供远大于求”的时代。房子由过去的稀缺变成了过剩。

无独有偶，除了高盛之外，其他一些投行也给出相似的报告。比如，摩根士丹利2024年底发布的研究报告认为，中国房地产市场调整周期将持续5-7年，全国平均房价预计累计下跌35%-45%。而我们则认为，不同的城市房价泡沫不同，未来跌幅也不一样。目前，一些城市房价收入之比超过40，未来房价仍有较大下行空间。而之前房价跌幅超过60%-70%的三四线城市，将来下跌空间就比较有限了。

面对高盛认为中国房价仍将跌一半的预测，很多业内人士持有不同的看法。他们认为中国房价不可能再跌一半，大概率会在当前位置“止跌回稳”。主要有以下三大理由：

①中国的城镇化进程仍在推进之中，未来还有大量农民进城买房置业；②居民的杠杆率要低于日本泡沫时期；③我国政府调控房地产市场的能力和经验，要远胜于上世纪90年代的日本。所以，中国房价将跌一半的预测乃是无稽之淡。

事实上，不管高盛预测未来房价将会再跌一半的是否会成真，但中国房地产市场必将会经历这三大趋势：首先，随着房地产市场调整的继续，土地出让收入的下降，各地方都将要逐步摆脱对楼市的依赖，并且寻找到新税源（比如，开征房产税）；

再者，未来中国将会调整经济增长方式，由现在的房地产逐步转向高端制造业、高科技产业，这已经是大势所趋势。最后，各地的房价都会逐步回归居住属性，与当地居民收入挂钩。而在政府的强力调控下，未来各地房价会“稳中有降”，以时间换空间的方式，实现“软着陆”。